手機版 | wap版 | 網站主頁 | HOME | 3G網頁
<button id="eeyus"><acronym id="eeyus"></acronym></button>

<dd id="eeyus"></dd>
<button id="eeyus"></button>
      1. <progress id="eeyus"></progress>
        <tbody id="eeyus"><track id="eeyus"></track></tbody>
        <em id="eeyus"><tr id="eeyus"></tr></em>
        歡迎光臨明明房產!    加盟明明 | 招賢納才 | 收藏本站 | 掃描二維碼
        最新公告:
        您所在當前位置:主頁 > 常用鏈接 >薛總文章

        常用鏈接useful Links
        薛總文章
        2014-7-28 16:34:28
        發布人:heiyu



        前言:

        因為要寫年會講稿,想了想,有的內容還是相差不多的,以往寫了不少,可能比重新寫講稿更全面,所以決定把以前部分備忘錄上的文章摘錄成一個小手冊,一併發給大家,以便各位店東各位朋友有空翻開看看,一方面對我,對明明房產有更多了解,更希望大家能提出一些寶貴的意見和建議,非常感謝各位的多年來的關心和幫助,謝謝!

         

        薛超

        2012年1月8日

         

         


         

        目錄

         

        11/12/22與閘北共康李琳電話探討:門店業務怎麼做?... 1

        11/12/20  620做好員工也是不容易的... 1

        11.12.20金正日走了,想到了朝鮮……….. 1

        理財產品選對太重要... 2

        11/12/10   2125  一手代理國內的慎重,主做海外的... 2

        11/12/7   559  如何渡過當前難關... 2

        11/11/28  從鄂爾多斯房產跌7成看到幾點... 3

        11/11/26  646  周六       及時總結很重要... 3

        加盟模式的確有利於抵禦風險... 4

        11/11/22  701  溫水煮青蛙... 4

        11/10/9美國退貨感想... 4

        美國每個家裡水斗下... 4

        國務院總理:溫家寶... 5

        5:37招聘新形式... 5

        11/5/5明明現在狀況和未來... 6

        11/4/1 639  物美價廉的東西都需要向專業的人學(談培訓)... 6

        11/3/31 改變從學習開始... 7

        431分,鼓浪嶼大廳,茶几上... 7

        人一定要信未來,不然面臨地震等很恐懼... 7

        屍體拋在荒野讓禿鷹吃掉... 8

        2011.3.1評比「小結」一類還是無記名手按圈比較好... 8

        目標,很重要... 8

        從梁洛施的分手看到的幾點... 9

        11.2.28昨天看馬雲視頻感想... 9

        11/1/27 美國買房大致情況... 9

        11/1/21購日本沖繩卡福酒店,年收益大約5%左右... 10

        11/1/21聽思八達張老闆分享... 10

        1/9社會急需推廣自助餐,減少浪費,促進環保低碳... 10

        11/1/102010年年終會上的講話... 11

        10/12/16工作隨筆... 12

        10/11/29 志毅採訪... 12

        10/11/15  房價基本上是要向下的... 13

        採購的一些原則... 13

        10.10.30向一線學習... 13

        10.10.31 林店東:我用80%的時間在做招聘... 13

        10/10/21  5:29. 13

        10.10.22薛總同學生日聚會三點隨想... 14

        10/10/20 2335 中國簡訊第一人... 14

        10/10/18  一個月頂我們一年甚至幾年收入... 14

        聚友會一個會員應盡的義務... 15

        10.9.28  對委託、帶看的一些想法... 15

        娛樂化的中國... 15

        10.9.3寫的東西很重要... 16

        2010-8-28 應該多從老闆角度看問題... 16

        從營銷做起的重要性... 16

        人做事的原則... 17

        11/8/19 搭朱軍的車去浦江鎮北江燕路... 17

        6:15  付定的房子... 17

        6:28 付定銷售就是國外的獨家委託... 18

        7/31 6:45哪一天我們中國人在世人的心中也像這些品牌的物質... 18

        狠抓租賃,或包租... 19

        2010-08-11儘早制定目標職責的好處... 19

        8/4從自身找原因... 20

        7/26  百度視頻搜索... 20

        7.17   關於一手房的推薦信... 21

        6/29  老總的大目標... 21

        6/28  聽謝國忠演講聯繫我們中介當前的行情所想到的... 22

        「合作共贏」是各種營銷方法中最好的方法... 22

        「我認為跌30%--50%沒大問題」... 23

        6/3  當前必須抓緊一手房代理工作... 23

        5/27  富士康十一跳隨想... 23

        我去日本與一個移民那裡的同學所談到的想法... 24

        2010.4.21日本的乾淨,主要是源頭上解決問題... 24

        2010.4.19     2個以上店東到底如何合作好... 24

        4/14  加大房源信息網路推廣是提高業績的主要方式... 25

        2010-4-11 門店到底是人多好還是人少好... 25

        學習、教化心靈是更重要的,他會拚命又快樂... 26

        與同行合作協議的幾個思想... 26

        2010-2-15. 27

        中介高峰聊天想到的... 27

        慘痛教訓引起的思考... 27

        0-12-21 聽俞正聲書記韓正市長講話的隨想... 28

        2010-3-24     與供應商合作的幾個思想... 28

        1.18:05. 29

        給楊雄副市長的一封信... 29

        9/15當前的業務重心... 30

        10/8525   我們的加盟店會越做越好... 30

        大學生就業難有關想法... 31

        09/1/13 在直營店年會上的講話... 32

        1/14. 32

        2/13 621. 32

        我想到了清泉居... 33

        652特侖蘇蒙牛有問題?... 33

        3/1實操九大... 33

        領導為什麼累?... 33

        副總職責及應聘須知... 35

        06.10.16 薛總交大畢業論文... 35

        加盟明明房產理由... 40

        加快股份改造的重要性... 41

        有關房源基本信息接入明明網共享的通知... 41

        招聘獎勵... 42

         


         

         

        11/12/22與閘北共康李琳電話探討:門店業務怎麼做?

        昨天與閘北共康李琳電話探討了半個多小時,她開了比較大的兩家店,當前形勢她想按能力,流水線式的來做,輸入房源的、打電話的、斡旋的、交易的等等。我的建議可以嘗試。根據人員情況,分幾步是幾步。另外1、我們可以多做附近的寫字樓、商鋪。2、可以包租或付定包租,加強租賃業務,這是長期向好的,租金會繼續漲。剛開始看似麻煩點,請人管理不難的。3、照樣可以付定銷售一類,陳利民上南店幾年了,月月如此,平均3套在手,從不輸錢。大跌可能性不大,小跌不影響我們出售的。4、海外房產,就像三年前,我鼓勵大家買澳洲房產等,當初20萬澳幣現在有的都漲到60萬了,美國未來也差不多的。起碼保漲,我可擔保三年後。現在五花八門的投資,股票、黃金、期貨、藝術品、基金等很多,我覺得美國一類房產不錯,客戶靠引導的,等大家都看到已漲了,差不多朝下走了,再漲的時候都是隱隱約約的。就像這時候,大家都關注,幫客戶尋找投資方向,真正有價值的,而不是忽悠,只顧自己賺,客戶虧了不管,早晚要關門的,而且內心是不道德、痛苦的。現在的中國許多房產已經出現危機,企業逃掉,承諾不兌現等等,這是中國大環境決定的,沒人管,法律不到位。5、國內房產一手一定要做品牌的,相對有保險點的,這是主要的考量。

        昨天與浦東凌河店小馮電話通了半小時,說了她的一個客戶準備買美國房產移民,她說人家房產不可靠。我之所以帶大家(包含客戶)儘可能多的參加相關推廣會,目的就是讓他們自己知道,我們只是介紹為主,很多判斷還是客戶自己要關注的,除非是我們可控制的,我們會說清楚,如租金回報,漲到幾個點,這我們可能會承諾,我們來兌現。希望大家在做海外房產這一塊時,讓客戶多參與,我們儘可能直接讓總代理回答客戶問題,只要成功少不了我們的介紹費,因為買國外房產他們還是需要我們的參謀的。

         

        11/12/20  620做好員工也是不容易的

        昨與小林交流,他的公司關了。現在海外房產公司上班。他說,中國成本太大,員工的福利都在提高,很難維持。他覺得比較下來還是打工心事少很多。他還是一個非常賣力的人,其他人現在6點都下班了,他幾乎都是8、9點才下班,不停打電話。要做的優秀,要賺錢。可見做老闆是不容易的,創業是不容易的,做好員工也是不容易的。看見別人賺錢,眼睛不能紅的,一定要看到他付出的努力。同時,高要求自己,做得好,一定要付出更多。

        我是想海外這塊與他合作,他懂英語,有過帶隊經驗,了解雙方,但他覺得壓力太大,我投資他管理,他得大頭,他還是不願。他要學幾年再說。6:45

         

        11.12.20金正日走了,想到了朝鮮………..

        金正日走了,想到了朝鮮。看了介紹朝鮮人民的生活。又想到了中國,美國等等。不同的體制,造成了不同的結果。多方面的如毛澤東走時,也是集體痛哭等。實際上與朝鮮各種生活很相似,經濟貧窮,管理集權等等。選擇什麼樣的制度,就會產生什麼樣的政治和經濟水平。選擇大於努力,像我們各方面都會碰到這個問題。一定要用心去選擇一種好的制度和好的人。引申到我們工作中,如果沒有好的制度或優秀的人引領我們,再過幾年也是不會有大變化的,與別的企業差別只會越來越大。我們每個人要看到這點。1、最好自己有能力有愛心,擔當起來,帶領大家。2、自己不能勝任,全力推薦或協同或無條件服從,因為找到類似的人很難的。找錯了,一生的日子苦多了。

         

        理財產品選對太重要

        理財產品選對太重要,放在銀行拿一點固定利息太不值了,互相間要交流,要尋找到真正可相信的人,聽聽比較,哪怕兩三萬或幾十萬,都要嘗試投資,中國投資比較多,但總有好產品,需要挖掘。我當初1990年工資里扣下90元,買了三張股票認購證,成了萬元戶。我鼓勵辦公室的人員買了的人都發了小財。人生總有一些機會,要關注理財,要關心政治經濟各方面,小心嘗試,機會總會降臨你的頭上。

         

        11/12/10   2125  一手代理國內的慎重,主做海外的

        剛去醫院看周店長,談起她的朋友也買了一套崑山的酒店式公寓,中茵集團的,也是上市公司。近3年了,說精裝修現還毛坯的。3年後如何處理。人也找不到,對我們的影響也是很大的。我們的產品提供給客戶,一定要選可靠的,十幾個中比下來最好的,問自己想要嗎?想把一件事做好,一定要雙贏。我們不研究,隨便挑挑,早晚客戶會吃大虧。再找我們麻煩,影響我們聲譽。從大的比較,美國房產與一手國內代理,總的看還是前者更有錢途。周老師叫人買的酒店,南通城,威海,玻璃城等等,很多。問題估計在未來會不少,早晚會找我們。儘管我們不一定有直接責任,但我們道義上,專業上選產品等等,還是有欠缺的。鑒於明明公司,明明白白的宗旨,我還是覺得總部一手代理國內的慎重,主做海外的。我分析過,我們不要盲從客戶,到時候他只是怪我們的,或只做大品牌,如如家,莫泰一類,或住宅不包租的,別的都不做,如現在的金融融資都是很有風險的。                    

         

        11/12/7   559  如何渡過當前難關

        昨天見到小木橋店的小李,她來交一年的管理費加上其他的事。說起業務情況,她說「包租了20多套房子,比較穩,我與我愛我家競爭」從她的包租可看到,是一個穩定的生意,長期的。我一直提倡的。在公司附近,我也包租了幾套,因為沒做業務的人,包了不多。有的人看到包租怕麻煩,實際上多了用心做都一樣的,真的怕累,你可以雇上一兩個人管理,你同樣可賺不少錢,又很輕鬆。問題是我們不少人總想賺一次性大單傭金,但大家都這麼想大單的爭奪就激烈了。包租有幾個好處:

        1、它可以累積的,一套一月200-500,10套就是2000-5000,20套就是一萬多。

        2、你賺的不多,客戶的粘性就越大。馮侖有一句話「暴利哪裡來,早晚回到哪裡去」。我理解。暴利會帶來很多風險,不敢說實話,很累,而且早晚會知道。客戶關係搞壞。做一個,關係壞一個。租房利薄,明說,不累。客戶覺得你應該拿這些差價,他做不了,生出好多麻煩。由此引申出我們要賺明明白白的錢,才會永遠賺錢。

        3、這些房子的包租,決定了未來買賣都會主動找你。當然,你能階段性與房東聊。了解房東思想,對你買賣是大有可能的。而且一個客戶還會介紹人來讓你做生意。這些客戶你可以引伸出讓他看一手房,海外房等等。你與他們通電話的感覺好多了,不像業務員打陌生電話,或打曾經服務過的客人,總是抗拒很多。這就是網路上一直說的客戶「粘性」,很多時候,客戶會主動找你,問你相關事情。開發新客戶是很累的,比發展老客戶難度大很多。你有足夠多的「粘性」?你不管門面多小,是否熱鬧地段問題都不大,成本大量減小。但服務一定要好,要認真。這是你永恆的服務態度,一定會帶來永恆的客戶和效益。另外,租房也要付些定金,包出租。免得同行競爭,搶。我們要有這點風險意識和魄力。大多數人都看得懂,但還是怕萬一。成功的人大多是有些膽量的。但又是不怕付出多些的人。世間的人和事,平衡的,付出與得到,較長時間內一定是補償的多。

        海外房子請大家關注。美國是世界上最發達的國家,各種制度,生活都不錯,房價這麼低,還包租年回報8%以上,扣去一切稅收等,這在世界上是很少的,增值是必然的大趨勢,不管什麼區域。移民趨勢各國會越來越多,房屋的投資也會擴大到全世界,去進行比較。就象我三年前就推動買澳洲房產,與澳洲人合作,但門店響應者寥寥無幾,事實上這3年墨爾本漲了176%,美國未來的漲勢會超過澳洲,這是我今天說的,就象中國房價要跌,80%的人不相信,現在跌了。而且還會深跌,較長時間,根據這,該拋的就拋,買進等一段時間。做出這種判斷,都是與國際國內形勢掛鉤在一起的,說來話長的,中國是政治地產,世界上可能也是。你或者客戶,就憑眼光,相信誰,相信對了,少好幾年辛苦,甚至還不行,幾十年,這個判斷多重要。另外,有的一手房分銷也可推推,開發商有車提供。有的或不用交稅的舊里。交易不大會受影響,甚至看到便宜的可付定銷售。

        上班了,不多寫了。7:00今天關門的大多是以只做二手房為主的

        7:40  洗臉時,想到今天關門的大多是以只做二手房為主的。中原前一階段已幾百個人轉向了做商鋪。因為商鋪,辦公樓稅收因素沒有大的炒過。對包租,今後租金還要有的漲,為什麼我們前幾年,至今很少投訴,遺留問題不多,因為房價上去了,有點問題也算了。未來房價跌了,中介有什麼問題早晚找你麻煩。再說國外的租金都很高的,有利客戶也有利於我們,我們一定要做客戶滿意的,我們也滿意的事。哪怕利潤少一點,不然,會賺的吐出去的,早晚。7:45。

         

        11/11/28  從鄂爾多斯房產跌7成看到幾點

        1、儘管不一定真實,但肯定是某些樓盤差不多這比例了。在好的市場下,不會想到會如此嚴重結果的。然而,真的跌下來你真不知道底在哪裡。回想起來這次政策還不是05、08年兩次,新政策一下,馬上起效果,交易迅速受影響。這次是慢慢形成的。當初講跌的下來的,只有差不多20%的人。很多正確的東西可能就在少數人手裡,也說明我們敢與人不一樣,也就是創新。2、把房子當成賺大錢的機會,這就是結果,尤其是借貸那更要命。回歸房子住的功能,少些投資功能,比較好。3、鄂爾多斯應該也是特例,大多數地方跌2-4成估計差不多。這次跌可能時間蠻長的,政府看看也沒什麼大亂。沒錢的看看也樂意,政府還是穩定第一位,少部分人虧一點對社會影響不大,政府少一些也無所謂。以前賺了也夠了,還是多抓製造業,抓精神文明,一舉多得。

         

        11/11/26  646  周六       及時總結很重要

        昨與桐、寅去中歐商學院聽商業倫理論壇,講大氣污染,員工關係等。我在會上也發了言。如下:1、我覺得范跑跑說在地震時首先救孩子,再救父母,類似這個話。不管對錯,敢於講是對的,言論自由,勇於真實表現自己,自己很快樂,藏著掖著,很累,對大家都不好。2、員工-客戶-股東,三者關係哪個更重要?這個問題也是我以前一直糾結的,邊聽邊想。平時我們也說客戶第一,許多公司都寫,如德佑寫的很大。馬雲說員工第一。之前都說股東利益,又不能都是第一,我覺得實事求是還是股東第一。如沒有股東投資這個平台,這個公司何來員工,何來客戶。美國EB-5投資移民,就是要你投資創造十個就業。中國與世界上一樣,就業是社會穩定與發展的大問題,有錢不去投資當股東,或沒回報,就會自管自玩,不投資做股東,那一切就沒戲了。有了股東投資的企業,才可招進員工,尋找到客戶,員工也可學到本領,成為更好的人,或養活自己,客戶可找到生活所需要的產品。3、鋒尚房產開發張總,為環保,這種天衣服穿不少,為了適應不同地方氣候變化,脫衣方便,不開空調。他造的房子,不裝空調。我也是環保的,平均一周開一次車,我蠻認同他。4、客戶體驗?《喬布斯傳》講到專業人員不一定要花很大的精力去做市場調查。我覺得有些道理的。1)成本很大的2)專業人員是專家,平時聽的已不少,加上整天在想,人們大致的愛好需求與社會的綜合狀況都是明擺在那裡的。如我認為現在要抓海外房產銷售,很多人覺得作用不大。就如前半年,認為房價要跌的還只有2-3成人。這裡面的問題永遠存在。只有非常專業,勤奮的人,才會得到真諦,絕對是難事。不然,對大多數人來說,起碼損失幾十--幾百萬,對企業就是幾億-幾百億的問題。隨便聽聽,某某想法,是不解決問題的。因為中國隨便講講的人太多。此刻我想到了,喬說的,「追求內心,不要為別人所活」大致這意思。對自己也就是全力以赴,追求最好產品,引導客戶,引導時尚,跟我們走。7:43

         

        加盟模式的確有利於抵禦風險

           5:39  從這幾年,大家多少也可看到,我們加盟模式的確有利於抵禦風險,也證明我們有發展前途。那我們要馬上行動起來,修正我們各項中的不足。把員工手冊一類工作加快推出來,把明明服務提高一個層面,那我們企業和個人一定會從中得到榮耀和實惠。因為明明大模式是正確的,也就是企業戰略是正確的,只要好好執行了。5:45  夜深人靜,寫東西,不受干擾,寫的很快。引申到任何時間都需要靜才能寫東西。想到安靜地方寫是有道理的,除非你很有定心的,影響小些。每個人自己的工作流程,對於管理者來說都要自己先寫,「做你所寫,寫你所做」這是寫流程的至理名言。在這基礎上,再上級或專業的來修改。

         

        11/11/22  701  溫水煮青蛙

        所有人都要認識到執行好員工守則的重要。這幾天,就要員工守則公布了。大多數員工都知道,以往有幾次執行后又停了。大家可看到執行有難度,來源於會影響我們的一些習慣。或某些地方增加了一些麻煩,如穿正裝,打私人電話等等,會有不少的問題,希望大家個人服從團隊,局部服從全局,這是一個很普通的道理。只有這樣,明明才會做出品牌,我們每天上班更有感覺,企業變化才會越來越大。不然,如溫水煮青蛙,在沒有鬥志渾渾噩噩的工作環境中,我們一步步在走向衰落,直至關門。這現在看到太正常了。門店在關,很多是因為我們的品牌,服務不夠好,大家沒享受信息共享等各方面連鎖優勢。從中可看到,總部的管理水平提高多麼重要。

        員工守則,要嚴格執行了,希望各位主動服從,任何違反是錯誤的,大家也看到,多年來沒執行好,做的是沒勁的。如果都是嚴格執行,面貌會煥然一新。個人的內心也會喜悅的,不信嗎?全身心投入,試試看?薛7:20

         

        11/10/9美國退貨感想

        退貨方便:在舊金山市中心, watch專賣店買了一套8個表607美金,因為代買的要限量版1500元一套的。我離開店半個多小時再返回,說要退,店裡人員一句話也沒說,ok。就幫我辦退貨手續。如果在大陸可能沒這麼方便了,總要說上一大堆話了。后了解到,幾個月,甚至1年的貨都能原價退。真不容易。

         

        美國每個家裡水斗下

        美國每個家裡水斗下面接著一個粉碎機,吃下來的菜皮,魚骨一類全部打碎,通入下水道,免得濕的廚房剩餘東西倒入垃圾箱。垃圾通常分4-5類,草、報紙、塑料等等。一周一次堆放門前,專業的車收各自的東西,這些對空氣的潔凈,廢物利用大有好處。

         

        國務院總理:溫家寶

        國務院總理溫家寶,副總理李克強,民航局領導,各位領導好!  

        我是台湾明明房產經紀有限公司的總經理,薛超,有幾點想法說說:1.這次9.12—30日在美國考察工作,做了十幾趟飛機,因為想省些錢,每次轉機加在一起100多美金,飛機幾乎每次坐滿,我覺得這與轉機的票便宜有關,另外,可能美國的航空公司,通過淘汰,留下來不多,這樣再加轉機這一方法,滿座率高許多。滿座率太重要了,像中國的春秋航空一類。詳細情況我不是很了解,但我覺得航空公司加大市場作用,兼并組合,提高滿座率,非常重要。再加大轉機力度,可以好很多了。企業有利潤了,不失業了,又環保了,用油差不了多少,我是很注重環保的,注重成本,中國坐飛機的人不算很多,真好讓要廉價的人多做轉機。

        2.我回來坐國航       CA   986  29號14.45分,舊金山上機,預計30號。22.30到台湾,在台湾轉機17點到台湾,但在台湾機場,說好20點上機,后拖至21.30上機,到台湾近24.00點。延誤近2個多小時,聽說美國一個小時陪300美金。在舊金山候機廳也延誤,工作人員手忙腳亂,環境很吵。更嚴重是,台湾下機后,一工作人員舉牌帶我們10多人轉台湾的,驗護照出來后,又到一安檢轉國內的,又驗護照,由於系統不穩定,半個多小時,輸不進信息,后輸了兩個名字又不行了,足足站了等1個小時,舊金山已經坐了10個多小時,

        1.剛下舊金山的飛機,沒出外,有必要再安檢嗎?我們不能圖形式,效率是重要的。浪費了很多人力,物力,耽誤了乘客的休息等等,2.飛機登錄系統怎麼會這麼差勁。首都機場太不應該了,還有國內的,3--4小時的航班,不要提供吃飯,太浪費了,從採購到儲存到發放收集垃圾等等太不方便,可以在機場吃,或回家吃,最多發一小包東西,飲料,票價少50元也很好,美國國內均如此,我覺得很好,向人家好的學習,再在此基礎上比美國做的更好,首先是大膽引進學習。寫了這些總想一吐為快,作為祖國一員,要出些主意,如有不妥請指正,不寫總覺得不對,所以已過了幾天,還是補寫了。

        感謝各位領導百忙之中看我的郵件,謝謝!

         

                                    5:37招聘新形式

        昨天,去浦東張楊路招人,300元半天,還送網路招人。我去了現場人比想象中多,本以為不是雙休人很少。幾點想法:

        1、以後參加各區的招聘,我們多去幾個人,主動在現場多個地方招人,拿著介紹的手冊,邊看邊講。不要等人來,可能效果好很多,這是在天智諮詢聽課學到的。他們一次招聘比人家招到多,數十倍人。

        2、叫加盟店也來,發信息、30元一個店,誰招的算誰的,登記表上標記一下。幫別人招的,成功有獎(按以前的獎勵參考)

        3、全天應聘的,寫上的明天九點公司一樓開面試說明會。半天的下午1點回公司,願跟我們回來公司的供一頓快餐,叫車或地鐵,登記表上寫好。

        4、寫好一個招聘話術,按這個去招,會前與各分公司參與招聘的人說一下。

        5、未完

         

        11/5/5明明現在狀況和未來

        我們現在200多家店 ,收入主要是加盟管理費,每月500元,另是押金5000元,一次性品牌使用5000元,打合同和一手代理一些收入,6個承包,3個直營。總年收利潤幾十萬元左右。

        我們現在業務開展的很不夠,只是在做一些維護工作,加盟部實際1個人,也不做業務拓展,每月做3000元左右廣告,主要靠客戶間的轉介紹。加盟的潛力遠遠沒有發揮出來,如有合適的人帶隊,搞一支隊伍幾十人,在全國各地拓展,會很有作用。相信我們的名聲,實際狀況台湾銷售面積,傭金等前8位,一定會更有作用,幾年裡面,加盟數至幾千家完全有可能,管理費等3年可達幾千萬。

        一手代理,福美來一年幾十個人,做了1-2個億這也是我們要做的。加上我們店多,銷售能力會很強,現在很簡單的拿了一些分銷項目做做,一年也有30多萬利潤,實際是上億的利潤,只要找對人。

        網站是核心,做一個類似於美國MLS的房屋中介房源網站,美國人95%以上的房子成交都在此網站上,這是一個BtB的網站,今後中國也會是這種中介之間合作網站,而不是搜房,安居客一類BtC網站。明明有幾百幾千家店,再吸引同行加入此網,未來不可估量。今後上市可能以此為主,未來的大利潤也在於此,不可估量。先投入點,讓所有門店上信息,未來再收費完全可能,今後加盟主要的吸引力就是它。

        另外一大塊,獨立經紀人業務美國發展很快,把儘可能多的業務員吸引到明明這個平台,給他們最大的提成,最好的服務,最高的信價比。不發工資,自己做老闆這一潛力也巨大,都是幾億的利潤,再等著我們去實現。

        另外貸款,裝修等部門,都是我們上下游,有許多業務可做,利潤可挖掘,就是我們如何找到有雄心,有品質的人來擔當。未來一定前途無量,你是其中之一,會得到多大的榮譽和實際利益。歡迎各位踴躍加盟。

         

        11/4/1 639  物美價廉的東西都需要向專業的人學(談培訓)

            並不一定價錢高的東西,一定是好東西,一分價錢一分貨是不一定的。很高級的化妝品與大寶的差別是不大的。炒作概念是廠方一貫的伎倆。許多投資都用在廣告上,產品本身一點沒什麼。再說化妝品瓶裡面的東西,價值還不如一個瓶的價值,更不能與鋪天蓋地的廣告費用比了。

        聯繫培訓也如此,我05年起就參加一些專業的諮詢公司培訓,我早就意識到他們在中國階段性的作用是很強的。君不見都是幾萬起家,3、5年後上億的大有人在,起碼十多位,近千位的有幾千萬。老闆也不是傻瓜,企業是需要專業的人來培訓,這是發展的必然之路。老闆不可能全包。

           我們的中介,尤其現階段空些,更要抓緊整合隊伍,實際市場好壞問題不大,關鍵如何做得比同行好,名列前茅。培訓是重點。同時找誰培訓?很重要。如何找物美價廉的?我可提些建議。

           陳安之是中國培訓界成功學第一人,現在賺大錢的講師,幾乎95%都是在他手下做過或被訓練過。這些學生講課2天1-2萬大多數。他倒堅持2-3千2天。他曾說過,量大是做大的必須。我覺要常常記住。在收費上,他認為收的高是不長久的。所以,他的機構是收費便宜的。今天浦東秋霞路40多人2個小時1千元….

          7點10分  陳安之投資的天智諮詢,經常有免費公開課在蓮花路已有簡訊發給你們,如參加3天2晚,包吃2.9千,另送光碟幾大盒,成本也要近2千。這個價我知道是很低的,我常聽課,知道行情,知道他們的實力,前2次,已有5位報名,希望有團隊的,或想成長的同仁們,多主動去聽,事先有一天公開課是免費的,絕對物超所值。要老師到門店講2小時1千元,請聯繫吳小姐63272163.

         

         

         

        11/3/31 改變從學習開始

        4點58分

        劉勝佼帶來的2天千元不到的培訓,在現形勢下是值得,更重要是思想上要認識到學習的重要性,學習的能力也就是學習力,是一個人一個企業發展的第一重要的。陳安之的學習東西,是精神層面的東西,遠遠比所謂的工作中的技巧重要的多,工作的能力沒提高,技巧沒學到。關鍵是自己學習動力不強,沒去抓緊時間抽空學,讓許多不重要的事佔用了。總想走捷徑,來教你。思想上沒目標,沒想到一定要做到,行動上一定是低要求的。蔣煜德一聽劉勝佼說馬上報了,金全聽了明天組織2小時40多人聽,共1千元,知道很需要,這類所謂虛,實際非常實的東西。如自信,感恩,團隊合作,競爭等等。翻開各類的培訓,我覺得是如此親切,我們每一支隊伍太需要了,都需要。尤其對管理不夠的企業,它會帶來人,企業的改變的。改變就是從學習開始的,向專業的人學,向精神世界豐富的人學,是非常非常重要。

         我所寫的東西門店有不少老闆們在看,因為他知道,這對人或企業的提高很重要,有同感。願我們的管理人員,員工都有這種意識,它會讓你提升。我所選擇的培訓,應該是常人認為合算的。有的追求學習進步的,是不多考慮。大多數進步更多更快。

         我寫這麼多,也是讓更多的門店看,交流人生,交流管理,對自己未來一個交代,我是認真的度過每一天,沒有荒廢,如果沒搞好,也是一個小小的理由。曾經努力過,奮鬥過,我沒有不負責的度過人生,對朋友,對後代有個交代,這是蠻重要的,做一個有責任的人。

         說這些希望大家能領悟到,以前講了也不少。現在存在很多問題,如果不聽,會越走越遠。像溫水煮青蛙,自己不知道,很多壞習慣,已經很難改了,已經跳不出來了。一切寫出來的目的,未來有個驗證,誰說的對和錯,從而證實人生的價值,我想有這種追求對人可能是很好的事。

        431分,鼓浪嶼大廳,茶几上

        拍印花的玻璃,印花的地板玻璃,欄板,桌面玻璃不易抬起,放東西,易碎些。好處不宜燙,看似挺觀。正規。有拍的照,搞好一些,8㎜。1280元,桌面差不多30元,顯示屏下也不要,抬起放東西,不方便。4點55.分。透明的厚塑料價格,玻璃印花.,裝塑料花。

         

        人一定要信未來,不然面臨地震等很恐懼

        人一定要信未來,不然面臨地震等很恐懼,不知所措。昨晚看地震畫面,瞬間福島1萬多人沒了,海嘯,瞬間的痛苦,只有深入想,才會體驗到。再想你有信仰,相信未來,另一世界更好,就會很快樂的,行進在另一金光大道上,如果沒有信仰,不相信什麼,會覺得太痛苦了,覺得無力。反之覺得蠻好,又到另一快樂世界去了。這是上帝的旨意,神的召喚。可能就不會有痛苦,內心和表情。而是內心激動,表情燦爛,這是完全可能的。一早醒來,朦朦朧朧。我想到這些,所以把它寫下來,對人生可能有很大啟示,會決定未來活著的質量。

         

        屍體拋在荒野讓禿鷹吃掉

        11/6 昨剛到越南沙巴看到烤乳豬,直徑8公分粗大鋼管從嘴穿過全身屁眼出來,(可能一邊剖開的,沒仔細看)初看蠻慘的,想想,也只能這樣想了。一切動物的歸宿、以生命的誕生至死亡、人也一樣。只是生命過程中儘可能快樂點、結束時也少些痛苦,甚至不要痛苦,這就好了。還有學好正確面對死亡、如果有了信仰可能就好很多。  上次看了一個日本電視片段《殮儉師》一位老殮師,大口吃著雞鴨對新人教育、意思自然界、生物界到處是如此,一物吃一物換得新生命的成長。也想起,曾看到的一篇報道,非洲某個部落,現在還很原始。不管老人、孩子死了,大家都分等級把屍體各部分吃了。還有聽說台湾的天葬。屍體拋在荒野讓禿鷹吃掉,某種意義上都是一個良性循環,很環保的。我也希望未來天葬這一形式能普及,我首先報名。資源充分利用,一個生命體以另一種形式,進入另一生命體。像我們要了70元的乳豬後腿肉,從一個整體的挖去一大塊,吃進了我們肚裡。它的味道也不知道好壞,心裡總有是否乾淨類似的想法。烤乳豬是個大菜,奔著這個名聲,真正應該如何的,也不知道。回想昨下午,躺著休息時,聽到附近類似小豬慘叫聲,仔細聽真象,此時最痛的時刻……但願能痛的時間短些,真如我殺魚,一直是重重的幾下摔死。再剮魚鱗,對它對吃的人都是好。我一直支持安樂死,其實是很重要的,利應該大於弊,如果某人曾有過這種難以忍受的痛,也一定會這樣想的。

        11/3/1

        2011.3.1評比「小結」一類還是無記名手按圈比較好

        1、用郵件最後我看,一還是不夠公正,二我也沒有時間參與。最最重要是體現民意,體現公平,公正。我內心是非常注重的。財富再多,是不能替代人的某些普世價值理念的。可能我們還不夠富裕,更可能是我們沒找到一條引領我們幸福生活的這種理念,相信遲早大多數人都會回歸認可這種普世價值理念。 2、我們從小範圍就去學習,用好,享受這種無記名投票的模式,對純潔心靈排除舞弊,培養企業中的每一個員工,從制度上,克服邪念,讓大家充分、不受任何影響的表達內心思想,對企業甚至於對國家的發展是非常重要的。因為,在這個物質慾望膨脹的今天,我們失去了很多,真正美的東西。我想真正能反映民意的無記名評比是很美的,儘管開始也可能失誤。

        目標,很重要

        1、管理中交辦的事,很多被拖拉毀了。如早會說了某件事要做,如不去做任務單簽字或拖拉很久,借口很多,或做了不深入,寫了不夠好,這一方面說明員工只關心  要考核的東西而不大關心上級想要做的東西。再深一步說,是目標引導,教育或選擇不夠。2、相同目標的人在一起就可以雙方快樂很久像心有靈犀,不用橫豎關照,因為你的要求,就是他的需求,所以在一般情況下,任務單一類簽名承諾是比較好的。

        從梁洛施的分手看到的幾點

        1.對雙方都是好事,雙方不安分的心,可以選擇自由放飛,回味和偶然見面也是不錯的,何況3個兒子帶來的關係是永遠的。 2.從老爺子的角度,可能梁背景等不如英王子是同等關係,娛樂圈某種意義上,並不完美,再說學歷太低。 3.梁的退出有利顯示尊嚴,人格魅力,人是平等的,財富不是最重要的,自由和尊重更主要。更可能李嘉誠會感到些許遺憾。不退出說不清,道不明,外界也會如此看。 4.梁是聰明又爽直的性情中人,她不受傳統羈絆,大膽先說出來再說,顛覆傳統,最終對雙方都有利,有多少相好礙於面子,失之交臂,後悔莫及。對營銷模式或是很大啟發。懷著一顆雙贏的心,不要太顧及一些自私的所謂傳統觀念,我們的生活,我們的工作業績會更好,更燦爛 。 5.梁的這段經歷,會大大豐富她的一生,提高她的人生價值,而不是降低她的價值,人追求的是人家所沒有的東西,而不是人皆有之的東西,這是價值的體現。 6.她在演藝或教育背景上,因為此事會有更多的提高,因為她悟到一些東西,再說她還很年輕。 7.一個東西的毀滅,往往帶來某一種新的東西的誕生。如一個暴政的毀滅,意味一個文明政府的誕生,引申出(可能不太合適),梁李的這段婚姻結束,可能雙方都會迎來更好未來,一般大多數的變化,都是螺旋式向上向善向好的方面發展。 8.也為了增加一些網站點擊量,隨便發表一些想法,望大家多看網站,這是我們的最終目的。

        11.2.28昨天看馬雲視頻感想

        昨晚看優米網,馬雲視頻有幾個觀點分享:1、美國不僅僅法律制定的完善比較早,更由於是基督教信仰的人占絕大部分的國家。所以很多的事在信仰下做的比較順,可見共同的信仰對一個企業或國家的發展很重要。2、一個人的發展主要是體現在八小時工作中間,如果你想要發展,有夢想,憧憬好生活,把八小時的工作一定要認認真真,做的有成就感。對得起自己,一定要快樂,不然一定要動腦筋尋找適合自己的工作,否則浪費太大太大。320歲的年輕人你們現在所乾的,20年後就是你們的結果,如果現在不努力,未來就是平平庸庸。。。。。。由於時間關係不多寫了,這個網站是中央電視台新聞首席主持人王利芬當CEO,她曾主持「贏在中國」、「我們」等優秀節目,她已離開央視。這是一個視頻節目,不錯,希望大家多看看。

         

        11/1/27 美國買房大致情況

        1.物業稅大致每年1%,買賣雙方都不碰頭,不認識,房客來看房都避開的。有的甚至雙方經紀人不一定認識,只是網路上聯繫。在家就可操作,照片等資料都非常詳細,客戶需要什麼經紀人都發過去,給客戶一份詳細的建議書。有的客戶通過經紀人發的各種資料直接定了也有,錢款全部打到一個公正的機構,什麼時候給房東,最後傭金稅收都全部扣掉,再打到各個人的手上,都不經手錢款。30天之內基本全程搞定。合同都可在網上下載,網上內容很詳細。要賣掉房子的人房門口放個鑰匙箱,經紀人有專用的鑰匙帶客戶去看,按個密碼。走的時候放個名片。總的傭金6%房東付,雙方各拿3%,一般沒有折佣的。保管房款的也是比較大的民營企業信得過的,專業的。貸款公司,經紀人和房客可自己找。

        2.賣出方要回答十七個問題,屋頂漏水,空調好壞,保修卡,什麼時候維修的等等。修了幾次,都要非常詳細的回答,不能隱瞞。這張紙上簽字,交易時一起交出來才可交易。客戶上網找某區的房子都是找中介公司的網頁上面的經紀人,沒我們這裡搜房,安居客一類的房源發布網站很少。由中介業務員再到一個很龐大的MLS房源庫里去尋找客戶所需要的房子,這裡面的房源都是有證書的經紀人輸入進去的。買這個埠一般300美金左右一個月,95%都是經紀人之間合作成交,極少一部分親戚朋友買房不通過經紀人的。

        要拿證書到當地的房地產學校參加考試,學習資料網上都有。詳細情況都會告訴你的。

        房客信息不上網的。

        3.中介之間沒有惡性傭金降價的,業務員學好以後證書拿到再要到一個中介門店掛靠。談好分層比例,MLS埠價錢等等。今後和客戶談成后,中介的小老闆還要在業務員的單子上簽字才能交易所交易。掛靠的好處可以輪流接客戶打進來的電話,值班模式可以轉接到家裡接聽,不需要到店裡的。現在的分層大致是一九分層,老闆拿10%。國外不大講究門面,店內老闆都是年齡較大的,做業務都是年紀輕的較多,平時門店都是一兩個人。與業務員的聯繫都是網上,可以說已經達到虛擬的門店。

        4.美國人現在上門店買房子的幾乎沒有,都是網上的多。上網的客戶質量也比較好,在美國經紀人工作很有檔次,素質很高。門店老闆組織一些經紀人培訓和一些管理,美國的買房環境已經非常完善,客戶也很遵守規則不願自己成交。

        三、明明房產是十多年一直推崇獨立經紀人模式的,051月薛總就寫了一個整版在明明報上「獨立經紀人的優勢」「獨立經紀人的規定」等等,見明明網首頁下面「明明報紙」。為了進一步學習未來真正的發展趨勢,薄利多銷,有利店東,業務員,客戶長期發展,明明總部決定推出獨立經紀人提成90%-100%,成交每單收服務費,稅收另計。相信明明近15年了,做事大都是著眼未來,充分考慮著合作者的利益。

        四、在美國等發達國家broker(也就是中國的門店老闆)與經紀人的分配比例越來越少,甚至5%-10%,其餘90%-95%均給獨立經紀人,美國大的幾個獨立經紀人組織都100%傭金給獨立經紀人、或兼職業務員(有證的)。他們絕大多數均是不拿工資,不去上班的。broker收月費

        五、春節后,總公司準備組織請蔣小姐講美國房產經紀課,請各位一定過來聽。

         

        11/1/21購日本沖繩卡福酒店,年收益大約5%左右

        薛總前幾天去日本沖繩卡福酒店看了,具體照片明明網上首頁導航條上有。前幾年年回報分下來平均5%左右,一季度寄租金一次。一套一室150多萬人民幣,2200多萬。半個月拿證。20年租賃。與酒店運營商分成。日本人管理還是比較穩定的。詳細資料到薛總處看書面資料諮詢日本總代林莉斯:13918448185(中國)、0 80-1027-3001(日本),郵箱:lin@kjm-inc.com

         

        11/1/21聽思八達張老闆分享

        思八達會員張永生講話:1、每個月底評優秀,開大會,如財務、門衛等等。方法是自己先站出來背對大家,現在是面對面2、我們是一家人遊戲圍成一圈,十幾個人最好。3、酒文化:倒滿是認真,喝要快是速度,茶杯倒過來是執行。4、上下同欲者勝,喊三下大家一起乾杯。5、我愛你。一級一級乾杯。為下屬,均會感覺。每桌之間PK6、思八達年會市場化,講師的選拔環節,所有老的講師除老闆本人外,都PK10分鐘,新的講師講20分鐘,老的下降了近50%,十個降下來。像市場產品開發獎,特殊貢獻獎等等。7、張總年會也一樣。第一名500元,第二名300營銷、採購等等評5名,以前看上去能行的也不行了。8、每個職務聘任期都是一年,到年底結束。到春節這一兩個真空期只有責任沒有職務,等待年後,所有人重新聘任上崗。看態度等等。9、願意做財務、採購的,自己站出來發毒誓,不貪污不受賄。不拿差價不佔好處,自己宣誓,錄像照片簽字。最後評比,每月月底錄像放一遍,相關人員看。10、當下法,無上法。11、感謝林總給我的成長,感謝某某為公司操勞。12、修鍊大法。早會文化最獨特,無限精神,執行,愛的文化。早會非常重要,學會微笑,魅力無窮,開始微笑,好人親近。微笑使人心身愉快,大笑使人徹底放鬆。13、讚賞:兩眼一句三冬暖。是生命的回聲,是無敵的武器,心靈的投射,你送出去什麼就得到什麼,送出玫瑰,手留余香。

         

        1/9社會急需推廣自助餐,減少浪費,促進環保低碳

        又到年關了,吃清的又多了許多。每每看到同桌上,每次1/3或更多的菜肴剩下或倒掉,心裡五味雜陳,真心痛,真想把餘下的全吃掉,但不可能,這些倒了多可惜,人吃的,丟給豬一類的吃是極大的浪費。我作為民營小老闆,也有一些吃請,但更多的是一些上層的吃請,可能更厲害,我大力建議從政府部門、國有大企業做起,推行自助餐,他的標準也可以是高的,關鍵不要有吃剩下來的倒掉的情形,尤其是對我們,還是發展中國家來說,就是發達了,我們也要不浪費,政府帶頭,各行各業都會效仿,不搞圓桌餐。

         

        11/1/102010年年終會上的講話

        各位加盟店、直營店同仁、各位領導、各位來賓,大家好,首先祝大家2011新年,身體健康,工作順利,萬事如意。2010年悄悄地走過了,一年一年很快,回頭看,我們增加了一些門店數,這是各位同仁對我們的認可,但是,確有很多問題沒有改善。如去年年會上講的,總部各項管理制度的建立和網站的建成,這兩項都沒圓滿達成,這需要我和我們管理人員深刻反思,原因何在。因為這兩項太重要了,儘管這一年這事情在做,但進展太慢。

        新的一年,也就是這二項工作首先重點抓。抓一切工作,首先是抓人。我認為我們中的同仁,與總部能深入合作,可能對雙方更有利,更有發展前途。總部已有這麼一個近300家的連鎖平台,今年僅僅70多家分公司加一些新開的或沒密鑰的門店又獲得全台湾成交面積,成交套數20強中前8位,另各近200家獨立的事務所成交量都沒有算進統計,都是各算各的。講這點說明,各門店業務能力是蠻強的,我們即分散(各自做)又集中(在明明統一旗幟下)的連鎖模式,是符合世界房產經紀業發展趨勢的,這一點很重要,順勢者昌,這是規律。國外超過5家的直營店是不大有的,因為調動內心的真正的動力還要靠股份分配機制。德佑房產09年異軍突起,最主要得益於30%股份歸店經理。從這一推理,我們店東100%股份,幹勁肯定更大,更符合發展趨勢。同時管理團隊也是非常重要,是保障。總部的團隊,還比較弱,所以我要花很多精力在招聘上,就像一個非常能幹的店東,曾經年傭金創中原前3位,他說他現在80%的精力,不做業務,只管招聘一類,可見找人的重要。一切是人的問題。業績好壞80-90%是人,而不是借口的理由。

        與以往一樣,希望看好房產經紀這行業,看好連鎖,看好明明這平台和我這個人品的,我們交流幾次,能有緣合作肯定是好事。合作可以多種模式,打工、拿工資、拿提成,也可以拿股份,可以是管一個業務部門,一條線,如一手代理部或直營部等等,都可以談。總之,合作是一切營銷手段中最好的手段。當然,大家淺層次上也知道,合作很好,但碰到很多問題,退卻了,這也正是為什麼要大力提倡,因為不容易,要獲取合作共贏,需要解決思想等很多問題。大家要敢於嘗試,接觸。就是自己的門店,要招合作夥伴。年齡大的,可找人承包或股份給多些。要搞大些的,或很怕虧的,也可採取這種模式,這一類的問題很多,關鍵要花精力去找合作的人(這比做業務,賺眼前這點小錢重要)。歡迎大家到總部這個平台來,研究合作的模式。

        上面講的是人的合作。另一個是信息的合作。最近下面門店,很多門店說到了網站,房源需共享信息。我一直認為這是連鎖的最重要的一塊,最有價值的一塊,也是我們店在台湾最多,也就最合算的一塊。

        在一個好的網站還沒有誕生前,希望大家互相電話多聯繫,有的在做的,結果很不錯。有的多種原因沒談成大致1.不認可合作。人都是私心的想多拿,很難。2.蠻熟悉的,生怕業務談的不好,反而影響朋友關係。3.談的之前,不好意思,把傭金說在前對方也沒說,不煩了。4.不相信別人的業務能力,生怕把業務搞砸。5.合作后跳單,公司怎麼管,管的了嗎?等等一大串問題影響了合作。現在很多人提出合作,可看到大多數人都想。但我想說一句,面對以上5個問題一類許許多多問題,我們在未來的合作中一定會碰到的。如果我們沒制定好一個規則,不宣傳這個規則,不嚴格執行這個規則,是很難搞好這個合作網站的。

        明明網上有一個「明明合作草案」,寫了幾年了,想聽聽大家的建議,建立一個好的網站,是我的夙願,我寫的一篇論文,就是「加快引進美國MLS系統」,這種未來走向封閉的經紀人獨享的房源大超市是很有道理的。它大大減少了外行與經紀人之間的亂聊,費了我們好多寶貴的時間,最終10個經紀人只有一個做了業務,甚至客戶自己做了。這個不多說了,文章在明明網上。我們現在開始,網站也不排斥所有人都可以登,未來再做調整。新的一年來臨了,各位要總結過去的一年,這對我們做好新一年工作非常重要。在做一手房上,我們是否要花更多的精力,甚至國外的樓盤大膽嘗試,有的可收購的可能更好賺錢,值得關注,租賃的是否可多包租些,人員招聘要加大力度,花些費用,是值得的,聽說有志遠新人,2千多,台慶3千多,易居5千多的,這說明招合適的人,一線的人重要。引申出敢吃苦的人會越來越被社會重用,也正常,少總是比較珍貴的,鼓勵人們去做這部分人。

        總部張橋直營店上周,裝進7台電腦,是兩邊靠牆放。屏朝中間。(大家看照片)。我覺這也是可嘗試的,王順清提議,以前很保險的,客戶讓他參與,開心,我們也輕鬆。看好坐中間會議桌,我們聯繫,再洽談。電腦不一定每人一台,靠邊地方也省。總之,要創新,要找到我們與別人的不同之處,找到我們的長處,我時間拼不過你,可拼人脈關係,可叫十多年的同學,同事,鄰居看一手房。像崇明潘經理,剛做門店全力抓一手,崇明發車去南通等近200多人,一車一手,做慣了,不難的,會轉介紹。免吃免交通多好。做國外早晚也會有。這次我去了一次日本,情況是………另西渡店說乍浦巴黎只返2點,福美來也介紹一手。我返80%-90%,主要做量,也是服務一種。總部一手一貫如此,我們互相合作多好。

        在各個方面,反省過去,反省每天都是非常必要的。不思考、不總結、白白過了,很浪費,做了越大,越要每日反省。我們每月在一起,就是來交流每人的反省。一次可得到幾人,幾十人的反省總結,這都是大智慧。今天在一起交流一年大總結,對每一人來說太重要了,要好好珍惜,好好交流。

        最後也要祝大家兔年各項工作有所突破,比往年進步更大。「兔」與「突」聲義相同。兔子竄起來很快,這些都預示2011年是個業績不突飛猛進,起碼也要像兔子竄幾下的,體現新的一年,新氣象。

        祝在場的各位,新的一年身體健康,工作順利,萬事如意。

         

        10/12/16工作隨筆

        1、儘管公司裝修有些小範圍,適當的安排好一、兩天的工作,需要的臨時改再說,這也就是一、兩天的目標要求,自己也可以騰出時間做更重要的事。前幾天每天陪著他們隨時提出來很浪費時間,從中說明做任何事提出一個考核目標很重要,哪怕是一天的目標,對你上司來說可以安排自己的工作。2、現階段總公司管理部門相對涉及業務多些的就是加盟和一手房,抓緊考核目標制度,告訴大家目標考核是最主要,最前的一步,不然,是無本之木,管理就是管和理,目標完成過程中的一切問題,無目標也就空管了。3、今天把2部門的目標考核,商討一下。4、以上內容,也就是日報中的每日反思,每日總結,每日感悟等等。確實是工作一天得到的最重要的收穫,會大大提升自己,不去寫出來總結,不會記住的。大家要養成寫的好習慣,不久你就大不一樣,思想、精神面貌、薪水、職務等等。因為你改變了。為什麼改變習慣如此難。所以要敢於去做到,必定有好的結果,把困難和痛苦熬過去,變成享受,真的是想的問題,這樣想是苦的,反過來正面去想,就會是甜的,端正立場是關鍵,才會實現好的結果。4、由於上午時間緊,我寫的有點跳躍,意思大家領會,想一想。5、我寫的東西大多數隨時想到隨時寫,希望對大家有所幫助。這年代沒時間看長篇大論了,豆腐乾式的文章作用很大。希望大家重視小塊文章,隨時獲得啟迪。

        10/11/29 施志毅採訪

        1、網路營銷可以說是未來最重要的手段,比傳統的派單,電話,陌拜等等好許多。大致現在成交概率在60%是網路,40%是傳統方法。年齡大的門店,未來也需要招年輕的去應用網路。不然,會大大影響業績。我們的加盟店,不少是台湾人,年齡不小。經驗和人脈不錯,但也要加快找年輕人,做網路營銷,才不至於落伍,業績才會提高。2、不同的物業都需要網路推廣。3、網路營銷也很講技巧,如標題,照片,格式等都會對結果產生影響,對各方面都精益求精。4、成功標準應當是成交量。5、與房產網路合作,利用現有的近300家門店,把這網路做成台湾乃至全國前幾位房產網路。6、多到一線中介公司,了解大家的需求。7、目前的調控政策對市場影響不大,接下來我認為在國際國內形勢影響下,會出壓制的政策的。房產是個綜合的政治問題,讓房價上漲,利少弊多。8、目前調控使一些門店難以為繼,關了近20%,估計還要關。9、現在的限購,信貸,稅收方面影響還不算最大,房產稅出台影響定會更大。10、困難時是培訓好機會,平時忙於事務。困難時是真正考驗一個人的時候,應該比平時更忙,房源,發布,帶看,跟進等等要更多。11、網路也是一樣加大使用力度,用心提高房源的編輯等工作,提高發布的效率。            

         

        10/11/15  房價基本上是要向下的

        房價基本上是要向下的,30%左右都是有可能,時間長短可能半年左右,詳細的說法在「明明房產」網首頁轉載了「搜狐」「搜房」「新浪」,「中國加盟網」的視頻,每個視頻40分鐘。歸結幾點,1、許多產業都去搞房地產,對製造業嚴重打擊。在世界上我們沒有品牌產品,一條牛仔褲,人家賣幾千幾萬,我們幾十。2、許多國外民生領域,都給外資掌控,未來他們漫天要價,通脹已顯現,我們資金炒房產,沒有含金量,自己賺自己人,外國人很少要你房子的,也是為了抄撈一把,不想長期居住。3、年輕白領,幾十年薪水才能買房,談房色變。啃老。缺少成就感,安全感。會產生不滿情緒,比比國外,大多數不到8年可買房了。4、租售比,中國住宅出租平均2個點。國外大多數5-8個點,實際的空關率,說明了房子造了偏多,價格有惡意抄高嫌疑,不是真正市場需求。

         

        採購的一些原則

        1、詢價的和具體談價簽協議的是另一部門的人,不能是同一個人。2、談價必須我方2個人以上。3、必須在公開的場合。有旁人能聽到4、崗位肯德基是三個月左右就換,有的中國公司一年換,輪崗。

         

        10.10.30向一線學習

        最近市場對一線打擊蠻大,未來較長時期都有可能如此,以前很難再現。不管直營還是加盟,每個人,辛苦不少,收入甚至沒有,管理部門的人,要有同理心,你去做,會如何。平時在我們管理現有效率下,我一直有些傾向於一線,因為對一線幫助是遠遠不夠的,再說,沒有一線,我們很少的幾家店的收入,就更可憐了,業務人員都非常難找。找個好店長,幫公司賺錢更難了,找人如瑞虹店林長坤說他要花80%時間去動腦筋,可見,人不是隨便來一個就可用的,很煩的。總部人員,向一線學習比一線做得更好是必須的,管理人員工作涉及面廣,影響大,不是業務員,犯錯也是小範圍,影響個人,可容易評估,管理人員,隱性的多,出了問題,容易躲,也就會造成長久的思想內,不去改掉,沒人看到。所以自身覺悟高,素質好,糾錯慾望強,不掩飾自己,實事求是很重要。不然,幾年後,業務員在每天的糾錯中,每天前進,我們糾錯反思不強,綜合素質和能力就會大幅下降。希望管理人員,好好注重學習,一定要比一線做的更好,嚴格按所規定的去做,養成一個企業好氛圍,我們每個人的提高就可能了。

         

        10.10.31 林店東:我用80%的時間在做招聘

        前幾天在虹口瑞虹店,林長坤店東說起他用80%的時間在做招聘人事一類,一個近10人的辦公室,花這麼多時間在人事,可見人事的重要。尤其要說的是林是一個非常出色的業務高手,香港人,當年年薪60多萬,因行業變化,他去中原做業務員,月薪一千多,可怕的是,他半年160多萬業績,可謂中原里第一名,這麼高業務能力,花這麼多時間招聘,可見招聘重要,各店東,也要在這方面花很大力量,不要只顧業務,后績無人。

         

        10/10/21  5:29

        要統一搞一個企業郵箱,簡訊內容都發出,一次群發量儘可能多。

        網路,簡訊等立體營銷。

        我老闆們的郵箱都加通訊錄,加盟店郵箱如何搞,員工也可參加,房源等都可發,公司可代發。專精營銷很重要,加盟店和朋友們之間業務信息郵件傳不亞於放付費的埠網站的。公司準備做一個網站,讓合作更便捷。

         

        10.10.22薛總同學生日聚會三點隨想

        121日晚同學老公70歲生日,差16,看上去5060,整天唱唱跳跳,來了一幫這類朋友,晚會很是熱鬧,有些水準。經濟也是工薪退休,可看到一些,幸福指數與經濟不是必然的,與你選擇的生活方式大有關係,並不一定需要很多錢。他老婆做保險,比他能賺好多。夫妻雙方的思想,文化是關鍵。2、同來一個農場好友,住曲阜路,拆遷等了20年還沒動,住的條件很差,錢也很少一個人一月總的2千,但幸福指數他自己覺得很高,我也覺得比我高,兒子是閘北區4個中一個台湾市三好學生,大人也不大教育。主要是父母平時的榜樣作用,這比自己做不到,一定要孩子做,好很多。3、同學有一個澳洲移民30年的說,中國現蠻有錢,國外租房的很多,買不起多。退休了房賣掉或變小,週遊世界,我在澳也聽說也寫過,這比我們投錢買房,只知投資,不去旅遊長見識要好很多。

         

        10/10/20 2335 中國簡訊第一人

        昨晚與企業管理班的學員聚會,有一個叫楊林生的台湾台湾商會副會長,連續每天發幾萬條信息已一年半,可說是中國簡訊第一人。受此啟發,我覺得總部也要多用飛信一類簡訊平台,效率很高,點幾下幾百條簡訊出去,大家可以非常迅速的接收到各類諮詢,房產業務的,激勵的,笑話的,簡短的心得(工作、生活等均可)。非常歡迎各位,把優秀的簡訊轉發明明飛信群里所有的人,如你們想要把這些內容,也發到所有員工或朋友手機,請把號碼給我們確認一下,或用電子郵件形式也很好,各有利弊,好的,我們再廣為傳播。

        公司準備每天發一條,相信會帶給大家人生的思考,業績的長進,快樂的一瞬。希望大家能喜歡這種高科技帶來的快速分享。我幾乎每天收到幾十條信息,有的不需要,看一下刪,有不少對我有激勵作用,或業務或生活等等。有用的定時拷下來做幾個文件,蠻有好處的。看一段時間,如實在不能接受,請回信息,最好能講講你的想法,互相溝通了解,以便改進。或今後哪一類信息就不發你了,以免影響你的工作或情緒。

        在此感謝大家的理解,同時誠摯邀請各位獻計獻策。第一天發出,就有店東回復表示很好,堅定了我本有的信心,立馬在深夜凌晨寫了這篇簡訊開場白的引導詞,願能接受的或不接受的,心中都理解、寬容。今很唐突的發了,已有門店來簡訊,深表歡迎,對我們鼓勵很大,我們非常期待大家的理解和參與。謝謝大家。

         

        10/10/18  一個月頂我們一年甚至幾年收入

        崑山成交十二套可看到:1、只要你用心去做,許多商鋪是有發展前途的,有的各有優勢,或價位,或路程,或品種。像威海劉總做到現在,威海大部分房子也賣掉。2、和中介聯繫,是一種好辦法,看上去本人得到一塊少,實際量大了,門店會為成交全力以赴。減少了你的壓力,李旻主要是發動中介業務員的作用,所以我們調動加盟店作用很重要。3、分配製度改革,產生了壓力,人動力就會大大增強,尤其是生活拮据的人,就會拚命,就會有大結果。一個月頂我們一年甚至幾年收入,這就是貧窮和痛苦給我們帶來的機會。他自身看到這一類一叫他做獨立經紀人,沒有二話,爽快答應,結果得到真不少。

         

        聚友會一個會員應盡的義務

        聚友會朱勇及班委,大家好!參加了上次南通之行的預備會,加上我的一些原有想法,提幾點建議,你們看是否對,也是我聚友會一個會員應盡的義務:1、廣告費保底數低些,另可從成交額中按一個小比例提。不宜太高,有利吸納會員參加。2、會員之間通過平台成交,可交納一定的費用。3、發展會員是主要任務,多為會員著想。有的會員還不是很熟悉。我還是主張,沒上過台介紹的或很少上台的,要上台自我介紹,像演講培訓,人人過關。時間短點32分鐘都是可以的,加深印象,要深入,台下、台後再聯繫。最大效率利用人脈關係,很重要。或願意上台都上,但絕對掌握時間,早2分鐘台上排隊等著準備。4、主要大量的成交是在台後,應繳平台的小數,規定下來,應有這覺悟的,定個規則,不繳如何。5、現場用很多時間營銷,是比較浪費的,對這麼多人來說,概率是很低的。也是正常的,收高廣告費也不好。6、協會的章程、經費的使用等基礎性工作是否已好,對長期發展很重要,要及早發布。7、聚友會是個很龐大的工作機構,如要做好做大的話,其中的辛苦是不言而喻的。該請專人或兼職工作,補貼是應該的。體現了勞動的價值和重視。也是績效的一部分。大致寫這些,也表示我的關心,我喜歡想到儘可能去做。

         

        10.9.28  對委託、帶看的一些想法

        你怕穿你房的可把樓層寫的差幾層,有的弄寫上也怕,只寫**新村,一般總會打電話給你,是中介你也要動腦筋與他們合作。首先,叫他們先到公司,簽看房單,不簽不看,房源不發出去,只等上門,看可靠的,是個人客戶才帶看是不行的,封閉自守,很難做出來的。 

        一定要用1、付定的2、全力講簽獨家委託的好處,每個人講,話講的很多,讓客人感動,委託時間不一定要長,馬上全部幫人家去做,(見明明網內部新聞2010.1.26「基本上達到60%以上是獨家委託」文章)3、房源各網站等到處發,客戶先到公司,簽字再看房。說服客戶,不簽字,基本是不看的,除非談下來很個別的,看好房后再簽的。大公司是10年前就這樣做的,10年前,我買房就簽了好多次。分析研究同行,客戶,房東是非常重要的,要看房先到店裡等,簽好字一起去,好好分析一下對方,採取什麼方法,帶還是不帶,如何推卸4、任何事二方面,要擇其大,封閉挨打,開放會很忙,要選擇信息開放些,再如何管理,花多點精力,才能贏利。5、僅憑上門客戶是遠遠不夠的,再說上門客戶如給人家做掉了,是悔恨不已的。我是會非常自責的,一切尋找自身原因,而不是對手。說人家多厲害,「共軍太狡猾」。我做業務時,經常不由自主,聽說一個客戶或房東在別的中介成交了,會打自己耳光,因為內心,由於自己的粗心,跟的不緊,想的不細,問題一切皆我。不要找借口,說明平時反思總結不深刻。

        娛樂化的中國

        娛樂化的中國,因為中國太缺少思想還膚淺。但願我們的影視等文化作品,多些對社會發展起關鍵作用的東西,而不應該讓娛樂的,功利的,短期的,浮躁的一類思想,霸佔各領域,影響中國長遠的發展。

        對於信仰,可以說是人生的最大目標。不管是佛,道,基督,天主,伊斯蘭,摩門等等一切宗教,關鍵你要用心,用時間去探索,而不要隨意去信或不信。因為,最終選擇一個對人類未來更好的宗教,或叫思想,或叫模式,對世界,對本人都是十分欣慰。所以我們要用很多精力去尋覓,值得的。絕不要為世俗的目的去信這信那,那是無意義的,一旦信了,要虔誠,她會帶給你人生的終極快樂。

        培訓,每人錄3套房源,找3套,發3套等,一個流程,如何黏貼。

        看附近2-3套房子,每天寫日報

        直營店每個員工每周1-2個客戶,少1個扣30元。

        郵件找總代理髮過來的,晚上讓他們加盟會講。

        海報、單片Photoshop原稿發過來,便於今后修改,事實上,我們應該把框架等文字大致做好給他,這樣可以快很多,單純QQ上交流很累,改來改去很多次。下次加印的時候,我們方便一些。

        發單頁,200多加店,每家都要去,按區域劃分好,110多家,小門店,年齡大的,各種優勢都有的,不要區分。

        總部周圍的幾十家中介也一樣跑,合作,貼海報,印刷不夠再加印。

        今天把電子稿放到網上,做一個漂浮,原先幾個都拆掉,DM單放上去,詳細的介紹等等都做一個銷售話術,發簡訊通知,另外傭金分成內部的也做一張表,發到加盟店企業郵箱,簡訊通知。這些紙張再去外面印300多份。大店2份,小店1份。

         

        10.9.3寫的東西很重要

        昨日下午去長台湾路福美來另一個大店翻牌過來,他對我也不認識,他說,網上我寫的他每篇都看,也叫2個店裡人學,業績在旁邊第一名,中原,21世紀,漢宇都做不過他。我想說的也是一貫經常講的,寫的東西重要性,明明報05年就寫了一篇「日常工作文字化操作很重要」,大家在工作中一定要改掉怕寫,怕記的壞習慣。不要懶,要勤快些,講過就很快沒了很浪費。寫下可保存,不同時間看看,對反思,對提高很有作用。我也一直說,我寫的東西,可能對加盟商這些創業者有些幫助。總部的一些人員,由於沒創業,或主動性等一直在聽也沒作用,說明本身想要很主要。希望總部人員,不要聽了膩了,而要珍惜,互相交流多的機會,不要白白浪費,大家平時工作中,要多記多寫,這是工作提高的前提,靠說工作是很難提高的。

         

        2010-8-28 應該多從老闆角度看問題

        我們都在各自股東老闆提供的平台上工作,不管是國企還是民營,都要為提供這個平台的人努力工作,沒有發展的平台,也就沒了一切上升的空間。學到的手藝,企業的文化等等。但看到有些員工,看得不遠,員工間搞得一團和氣,不講競爭,幹事能力越來越弱化。到社會上去就很難生存,現在靠關係會越來越沒有用。員工今天在一起,明天也不知道去哪裡了。所謂一團和氣的友誼,是沒有文化支撐的,馬上就散掉。你與店東的關係,相對說多點,長點,有用點,可學到不少東西。他比你優秀,他更有發展前途,你總希望多與優秀者在一起。所以平時要多維護股東老闆的利益,不管從哪角度看,對你有好處。只要對企業有好處,對老闆有好處,就要堅決不顧一切去做,對不利於企業,不利於股東的旗幟鮮明反對,鬥爭,這樣你的優秀才開始了。不然,你一團和氣,混混,你的平庸也開始了,希望大家能感悟到。

         

        從營銷做起的重要性

        昨天,在一個金融顧問的連續較好的簡訊 一個多月的攻勢下,我把賬戶換到了國興證券,一路上的各種費用,都是他付的,可見各種競爭激烈。

        這批營銷顧問絕大多數大專以上,工資12,在科技京城他的辦公室里,我看到像保險公司差不多,沒專人寫字檯,沒空調,只有吊扇。正好碰到一個以前做中介老闆13年多、46歲、與我一起學過房地產高級經紀人2年(交大業餘),他又在交大學了3年證券知識,可貴的這麼一個人為了做好一件事,不計較眼前的工資1.2千(而且指標很高,扣的很厲害,沒接到客戶,幾乎沒有工資)。這人前幾年2套房都是股市賺的,當然也虧過。這人在轉行時我勸他不要轉,到我這裡來,因為已給人家簽合同,或對證券分析師很感興趣。

        寫這目的讓大家了解,要做好一件事,付出是必然的,精力的、財力的。只有經過這些才會有好的未來。

        聯繫多年以來均如此,營銷人員難找,文職人員因沒指標做的人很多,怕壓力,但又想高收入,這是很可怕的。

        我多年前就說過,未來營銷人員的待遇會比管理崗位的好,物以稀為貴。

         

        做人做事的原則

        不管來自何方,做人做事的原則標準不會變的,做一個有責任感有忠誠度的人,對事情要全力以赴,再有能量的人,關鍵還是每個人的文化觀世界觀,如何做一個高尚的人,做一個企業員工,每個人的思想深處價值觀是不一樣的,他最終決定你會走多遠,會有多大成就和幸福。

         

        11/8/19 搭朱軍的車去浦江鎮北江燕路

        5:01

        昨天中午搭朱軍的車去浦江鎮北江燕路2個門店看看,他總共開了7個,有的與人合夥,門面都是算大門店的,至今也是贏利可以的,他的成功尤其是只做了1年多業務,門店就開了這麼多,值得我們學習。我帶了幾個新進的管理人員,一起一個下午交流學習,有幾點分享:

        1、用下定金的模式,把房子控制住。這是多年前小公司一直用的,最有效的方法,前幾年做傭金之前,一般都是如此,日子蠻好過的。在國外這種方法叫自營,也是允許的,在中國變成不大允許了。實際這種方法要承擔投資風險,所以大多人在現行情下不敢用了或用的很少。我想說的對小公司,對門店少的老闆來說,應該多用此類方法。理由:大公司幾百幾十家店,店長能力素質參差不齊,下定這種風險,老闆不敢鼓勵,出問題的可能性很大。小公司都可以老闆親自過目,對房對人都熟悉,不容易出事。

        2、我們要與大公司錯位經營,最終勝過他。他每天規定很嚴,加上品牌度、規模等都比我們強,這些我們很難勝過他。成本不小,這是他的好處,也是他的風險。現市場不好,他虧本概率很大。

        3、控制了房源,業務好做很多。他不是節約一半時間精力的概念,整個業務鏈2/3的精力,大大提高了勞動生產力,由於中國沒有實現獨家委託,房東房源到處有,中介互相抬價,房東跳價,競爭太殘酷,對經紀人太不公平,政府倒不管,獨家委託不搞,使的房子吵高,推波助瀾。如果收下,現在這種信息流通快速,各公司都知道,反而變成好事了。崮山路收了一套房,2小時內6大公司都來問,這套房的情況,周老師實際只給了1家公司電話,其餘都沒有給,這麼多另外幾家都來問,可見各公司泄盤現象都嚴重。倒過來收定下來的都可為你所用,唯一只能通過你,逃不過你。這種現象反映了我們更要下決心,下定收房,幫你賣房大有人在,你不去多花心思都會打你電話的。

        4、收得房子最好小面積的,總體抗跌性比較低,朱軍收的基本都是如此,每月近10套,做個獨家委託或公證,找個人挂名與客戶說好,可轉讓,不要到時矛盾很大。80%在預付5萬以內意向金,1-2個月以內成交,無需後續資金的20%的可能再付一筆首付款。如客戶在你的引導下能這樣做,我認為是雙贏的,並不是不合理,我們也是以承諾風險為代價的自營行為,怎麼看?

        5、有人說市場不好風險太大,怎麼看?某種意義上可能現在收的到好價錢。市場好,客戶不願拋,收不到便宜的,沒房源握在手,業績就沒了。

        6、房價若跌,也不會像股票一樣幾個跌停板,它是漸進的。起碼二到三個月變化明顯。我們有這麼多門店聯合銷售應該是會大大提高工作效益的。實在看看苗頭不對,也可降低一些利潤,快拋。虧本拋出,一般是不會虧的。

        7、以上是我的感想,供大家參考。我覺的很有用,我平時也大力提倡的。我們一定要與別人有差別,才會制勝。

         

        6:15  付定的房子

        付定的房子保證了員工的傭金,也可適當可以給員工,店長差價適當的獎勵。如各百分之十左右。從付定房子可引申出包租,這個是長講的話題,道理一樣希望在這個上面動一些腦筋,某種意義上,也是我們避免虧本持續盈利必不可少的手段。哪一天大公司也用了,或別的公司也大規模開始了,我們還沒有用,我說,我們肯定會吃大虧的。放點膽量用起來吧!這是很早就用過的方法,前期稍微煩一點,但後期會輕鬆很多。如果是錢的問題,可同周邊關係比較好的公司或親戚朋友合作。寫清共擔的責任、風險和共享的利潤。先小人後君子,明明白白,公司的宗旨。多些長交的朋友,才會常有朋友。

         

        6:28 付定銷售就是國外的獨家委託

        中國中介承擔的風險比國外經紀人要大,這樣還有利於控制房價的上漲,省的中介互相拔高,對政府也是有利的。我早就想一篇關於「政府應該加大對獨家委託的推行」的至政府的建議書。

         

        11/8/18 6:00 日常鍛煉很重要

        昨天聽一同事說了一句:鍛煉的重要。聯想秘書這2個月腰病,20多歲,簡單的不經意會造成如此不舒服。我一直在想什麼原因。也想到雜技人員的腰為什麼如此柔軟,大多數年輕人,還沒什麼問題,秘書住旁邊可能運動的比較少,鍛煉比較少。鍛煉是非常重要,人要每天運動1小時左右,年輕人要加大些力度,那麼會防止許多毛病發生。往往人們沒有能力,想的好好的運動計劃,一忙就耽擱了。所以每個人要多注意鍛煉,沒時間,上班多走走一二站路或騎車,平時多動手,做些體力活等等都很好。小吳躺在床上真的太痛苦了,太煩了,希望她早日康復。6:15

        我也有好多運動計劃,想練出腹肌,恢復年輕狀態,但說說容易,做做難,所以對自己要嚴些,誰能管自己,誰就又成就了。我目前走路較多,平時學打坐盤腿不錯。

        11/8/17

        舊金山2-3天,鹽湖城3-4天,芝加哥,波士頓,休斯頓,邁阿密

         

        7/31 6:45哪一天我們中國人在世人的心中也像這些品牌的物質

        品牌的包,車等體現的是人家生產廠家的品牌,哪一天我們中國人在世人的心中也像這些品牌的物質,幾十年來品質優良,口碑甚好,沒有不誠信,沒有三氯氰胺,塑化劑等等一類,那我們追求這些未來時尚的人,真正是品牌的人,這比物質的品牌貼在外表重要很多,當然裡外一致更好。但是,僅僅是外表裹著品牌,容易傷著別人和自己,而且最時尚是環保低碳,地球人都在追逐。在自身品牌不夠的時候,外表還是不要品牌更好,裡外一致是統一,是和諧。如高鐵近萬億投入,什麼概念?我們有這麼急嗎?慢生活有時也很時尚。要卓越的地方太多,啥時進商店看到的都是中文字牌子多好,我一進商店就有這種想法而不是我要擁有這樣一件東西包裹我。就如我公司名字「明明」,很土,深層意義,是未來做得比老外品牌更好,而不是起一個洋名字,傍著。當然沒做好,是我個人能力問題,這樣去想,中國早晚會有好牌子,商店可能會更多中國牌子,中國入世界卓越民族之林也不遠了。  

        從一個人到企業,到國家,正如誰說的,政治是一切的根本。也可以說,政治是第一生產力。我還沒仔細查政治二字,估計是一種管理的意思,或與宗教沾邊。我做了企業,也成人這麼多年,確實覺得好的管理與差的管理,結果都大不一樣,也就是說政治不一樣,結果大不一樣。所以要非常重視政治,關心時事,而不僅僅是金錢能解決一切問題,包括和諧。政治和經濟是孿生姐妹,一定是一榮俱榮的。再進一步說,適度的清貧可能就政治層面而言,沒有大問題,沒有大波動。比單純資源耗費很大發展經濟換來的所謂現代化,綜合性價比要好很多。

        事實上,走好人生,真的離不開政治。文革大講政治,有的是謊言,其實,不是這樣的。有多少人為信仰而死。其次,我們的投資理財,買房買股,買金買基金,考學移民,都有這方面,重大考量。

        眼睛閉上,想,如在一個安靜的地方,人煙稀少,遠離喧囂,思想放飛,寫些東西太好,這個工作的意義,比一般工作大幾倍,幾十倍,所以我很想有機會做這種工作。思考可隨著網,瞬間讓世界知道,營銷力度多大,估計上帝知道我也不是遙遠的事。到底怎樣抽身,過這種日子,現在抽幾天,去哪塊?等等,有的想好了。很多人在用飛信,我也是,但我覺用郵件更爽,更環保,省不停手機拿進拿出。(昨天再一次聽人講微博的力量,我一定要參與)

        我還是要把主要精力放在寫,傳播上,公司要加快找人管理,不能拖。

         

        每日工作,應該實足有5個小時以上。我認為企業某種意義上是實驗室,讓你不停提高工作能力,這對表現自我,成長自我,最終獲得榮耀,獲得財富都是不可缺的。干不像干,玩不像玩,實際是很沒勁的,心靈沒得到放鬆,真正的休息是沒人干擾我,我的休息是正常的,對人對已都有好處。工作中把心思花在私人事上,雜事上,等等,與上班的宗旨相違背。員工要努力為企業創造高價值,才能體現你本人的價值高。很難有地方比你在工作場所所體現的價值更高,不然,你的工作就應該換地方了,換到最能創造高價值的地方去。在家也可能是很好的地方。這個工作能給你工作時間內充滿激情,挑戰,快樂去做,又能達到你下班后的自由,愜意的玩或類似的帶給人生的快樂,那這工作才是不錯的。

        寫了這些我覺得靠寫有些慢了。大多數還需要看到相見略同的,粘轉也是重要的,自寫應該少量的。腿一直是不舒服感覺,有時寫一會會分心的,健康很重要。貴在用好身體。

        (明明要更上一個台階,招不少人,有這篇文章?)

        用郵件宣傳思想很重要。起初要兼發飛信。

         

        狠抓租賃,或包租

        昨聽說佳林路關門2個大店 苗圃路經過也關了「合富」。接下去會關的更多。看政府不會讓房子漲,空房一類問題會顯現。我一直認為漲對維穩,長期看是不利的。眼前看是有利的,未來問題是大大的。我一直認為船小好調頭,在市場弱的形勢下,大顯優勢。我們要狠抓租賃,或包租,大公司靠這是難維持下去的。早晚關,大公司在市場好的情況下,大賺,各有利弊。這時應該是他們大批關的時候。這樣一個大餅,吃的少了,剩下為王了。像國外發達的並不需要豪華殿堂。大批人,這是初期吸引人的,太好賺錢造成的,有的是要上市等因素造成的。現在大公司的日子很難過,真的不知道明天關不關。我們成本低些等等相對好些。

        要有特色,做海外房產,總部在做區隔銷售,少與他們的競爭,錯位競爭。另可與他們交朋友,多合作。方法很多的,我說過寫過,網上看看,大家都郵件溝通。

         

        2010-08-11儘早制定目標職責的好處

        接納好的思想做法,感謝幫助,有利學到新的東西。發展肯定要新的東西,大家看到不變的東西現在效率不高。沒有清晰的目標職責,導致上下級互相埋怨,均怪對方,心裡很不開心,這不是我們上班的目的。常說苦些累些無所謂,心情要開心,這是真的,辛苦可當健身,心情鬱悶是要損害身體的,這很重要。等到能做到,明確的目標,工作職責,未來真的不要很累的,可以少說很多話,不然,講得煩,聽得也煩,節約時間效率高,大家要全力配合,早日做好每個人的目標和職責。這實際也是六七年前,管理部門人員的心聲,職責不清,有的很不舒服,甚至走了,埋怨管理混亂,做好后,我們的工作看起來忙一點了,很正常,正像我平時一直說的,一個人上班有效工作時間要達到五六到小時,常規工作熟練程度的人。這樣有效率,在同行中有競爭力,進而人有自信心,而不是靠奉承拍馬,小九九,小聰明,混工作,輕鬆點,工資高一點,混人際關係,這不是正路,長遠必定害了自己未來的路,管理人員就是要學管理門道,這些門道實際都是西方引進的,中國在管理上實際沒什麼好的思想,從現在的大企業看,都是引進國外的先進管理思想才做好的,所以我們充分利用這麼好的機會,用足老師給我們的機會,親身參與給我們帶來的管理變化,改變一成不變管理思想或現狀,對我們,某種意義上不失為人生的一大幸事,因為每天的工作佔去人生絕大部分,每天做有效的事,得到讚賞的事,絕對是頭等大事。

        我們要把老師的管理思想,充分全部挖出來,把我們付的錢價值最大化,之前和昨天所談,總是要他多來,多說,多寫,他做了多年,案例有幾百個,對我們不會沒作用,二萬元真的不貴,我花錢都是比較過的,多次外面學習到晚上九,十點,再有學習內容落地到企業,搞到半夜一兩點,我大多在旁邊了解聽著,也就是我們現在的一對一企業諮詢,起碼二三拾萬,一月只來一次,來的機票等要企業報銷等等。

        有的企業願景,使命,目標改一下也要上萬元,當然有很多改的道理,說明這些改變對企業非常重要,沒人喜歡花錢瞎折騰,很多東西我們要去學習,提高看問題的能力,學習力是一個人、一個企業發展的最主要動力,不會從別人身上學習好的東西,或排斥,或懶惰,均將會被社會所淘汰,所以大家要永遠努力學習。

        現階段,我有啥事,很多都是臨時叫你們做,來寫一下完成時間,簽個名,對雙方都很煩,其中有許多事,就是因為沒有分工好,臨時抱佛腳,你們接受馬上要辦,可能心情或實際效率不大好,如在你自己的崗位職責,有的事你可周轉好幾天的,效果可能更好,事做的也不累,最合適時間做這事,這也是職責明晰一大好處。哪怕事多苦,也是使自己更有能力提升自我價值。

        門店小恩小惠首先不能提,硬要送也要告訴上級處理,如何處理這是一個企業的準則,做人的道理,一個縫隙打開,後面會引出很多問題。

         

        8/4從自身找原因

        許多工作沒做好,肯定要從自身找原因,這樣才會對下次有提高,成績是明放在那裡的,功過都要別人評價,上級評價,自己認為做得不錯,沒功勞也有苦勞,太過時了。我們想一下,別人一般的人都能幹你做的活,你在這崗位上有必要嗎?既然在這崗位上,你一定要是最棒的,對公司來說性價比最高,這是你在這崗位上的理由,我們要有這種思想。我們之所以是管理人員,說明我們的思想素質,責任感,工作能力是不同於一般的業務人員,大大高於業務人員。我們如發生問題,會比業務人員危害大好幾倍,更不易發覺,像領袖人物有問題,關係千萬人頭落地的戰爭大事,所以在座的責任,如你有不純的思想,不負責任,工作敷衍,甚至怨氣惡意去做事,是大大犯罪,嚴格意義,虧本就是犯罪。可見我們總部的每一位管理人員身負的責任重大。一定不要小看在座的每一個崗位。

         

        7/26  百度視頻搜索

        我們要盡全力去做,按上級希望你,要求你的去做,檢查是必然的,做好才可生存。按要求做沒有結果是領導問題。看大多數成功人士,主要把雙休天都用在各大院校學習充電上或工作上。想想過去我們的長輩如此,現在也應該是如此,未來一定也是如此。但事實上許多人擺脫不了惰性,眼光短淺,最終難於發展,只能在一定層面上徘徊,要進步的,我看雙休天實際上都在學習。

        網上百度視頻搜索「九型人格」「和諧拯救危機」「鷹的重生」搜文章「電梯原則」「獵人與獵狗的故事」「成功人士的七大好習慣」,

        希望大家找時間多看看這一類東西,對每一個人的思想業務提高很有幫助。以上這幾樣東西,薛總昨天在交大學習了解到的。搜索都找得到,非常好,希望大家活得全面些。

        .

        7.17   關於一手房的推薦信

        大家好,我是台湾明明房產經紀有限公司薛超,我想與大家分享一下當前的房產信息,以及我們投資房產的相關策略,如有不妥之處,敬請諒解。

        我從事房產中介十三年,現在已發展到台湾近300家連鎖中介加盟店,一路走來覺得中國房產發展太快,十年前的房子漲了10倍或以上很多,我認為是不正常的,這樣下去各行各業的人都要全民炒房,製造業都要極差了,沒有中國品牌的東西了。有關房價的漲與跌,市場爭議很多,我覺得迫於各方面綜合因素,我看跌的,跌30%是很可能的。可能還要多,我在搜狐,新浪,搜房,中國加盟網,房產報都做了詳細視頻講話,每個有近一個小時,也可在明明網首頁上滾動信息找,搜索「明明房產」就可知。由於明明房產店最多,同樣,銷售面積,傭金,套數等也是台湾最多。

        面對當前的房產形勢,許多二三級城市或台湾周邊,帶租約,平均7—12個點的不少,這實際上是一個投資的融資行為,前幾年,絕大多數買的都增值不少,隨著現在的規範,開發商原始積累也大大提高,很少有攜款而逃的。開發商拿的地,聯合政府都是很低的,他錢已經賺好了,後面包租即使不好,也虧不了。再說賺了錢,再做壞事,沒啥必要,窮容易犯罪。現在都有產證的,這是大的法律問題。解決了這一塊,後面就是技巧問題了,看眼光。我最近也買了幾套,以證明自己的話是心裡的。

        現雙休或平時,絕大多數都免費坐車,午餐,考察項目,你可不停的去看,不要一分錢,權當旅遊,先充分了解,再仔細比較。我是喜歡做明白生意的人,能憑自己眼光,大家共享財富增長的機會,我想把企業帶大,帶遠,甚至百年以上。十多年來,主要是市場因素,外加我客觀講一切問題,因為一切是要見分曉的。當然,隨著房價上漲,風險必然上漲,誰接最後一棒是可怕的,所以,我推薦大家投穩健的,小資金的,包租的,商鋪一類。十幾萬---100多萬都有,風險不大,比較穩定。當然,你說1%的風險也沒有,我不能說,還需自己考慮。

        現在賣的較好的是南通台商城,10年統一經營管理,即買即收兩年保底租金(總價的16%)。后8年分別為:第35年合同價的8%、第68年合同價的9%及第910年合同價的10%為保底,逐年放發。如實際租金收益高於8%9%10%的部分按一九分成(即運營商1,客戶9)。其他還有很多類似盤子,望大家聯繫,謝謝大家。

         

         

        6/29  老總的大目標

        昨於一獵頭公司老總說到,老總的大目標,如果沒有不清晰,你的副手或人事,財務等部門不知道去如何做,如2010年目標加盟80家,副總著手要制定工作計劃,財務要投入多少錢,投在哪幾個方向,研究如何投的更科學,有效,人事準備開拓人員,招不同需要的人,後勤準備如何,我覺得蠻有道理,以前總覺規劃長點有點虛,現在看必須,仔細研究想好,才能圍繞這個中心去擺正,沒有這個規劃是要混亂的,也不能等到未來定的。以前總想的等到副手來定,這可能有些問題,不一定有這種能力和責任的人。聯想我們現在工作安排,完成時間和節點,相當模糊,造成做事效率低,久而久之,越來越低,我們每天認真學習,包括同行中的高手,專業者就能發覺工作中的問題,今起,工作的完成時間,大家都要明確寫清,預估很重要,少說我去做,知道了等不夠明確的話,說清「幾點完成」,這樣比較好,以前我也這樣要求,執行的不夠。

             當然,象老總大目標一樣,定了后一定的範圍也是有彈性的,誤差的,目標越遠,時間越長,可能大些,這允許的,但沒一個大致規定時間,是非常有害,企業和員工都不會前進、發展。前幾天與一個應聘人事經理的說起員工手冊沒推出來,因為有一陣子想成熟一個制度出一個制度比較好,這是當初與鄒永強談到的。現在看一定要有章可循。哪怕不能一下子做到,這都是一個企業在不停的碰到的問題,尤其人才不足,醒悟的比較慢。

         

        6/28  聽謝國忠演講聯繫我們中介當前的行情所想到的

        昨晚聽了台湾企業家協會組織的著名經濟學家謝國忠講演,蠻有啟發。1.結合我這幾年一直認為房價過高,實際上是與國際上相比而來的。現在這世界越來越全球化,觀念的浸透不會很慢的。儘管中國政體不是民選制,是少數幾個國家的政體之一,但經濟的一體化趨勢,很難阻擋。涉及到房價的因素方方面面很多。總體我認為,中國的國土面積不小,生活水準總體不高等很多方面去比較,不應該像日本,新加坡,香港一類房價畸高,而應比他們更低。之所以造成現在狀況,是房地產政策有問題,土地批的少,不規範,租賃房少,稅收不合理,易炒房等因素造成。政府的隨意調節度是很大的,我相信上漲很難的情況下,下跌是要較長時間的,哪怕陰跌,對中介會很大影響,對開發商是致命的,必死一批或一大批。中介的出路同樣適者生存,期望好的政策不太可能,沒有幹勁的等差的,必然淘汰,這是未來一階段的主旋律。中國的許多政策,如這次匯率,前段時間稱不會改變,現在迫於各方壓力,變為有彈性的浮動。美國參眾兩院這次投票對伊核問題幾乎100%支持。對伊朗是一個強力信號,從中說明中國房產政策可能會多變,但這種變最終越來越跟隨市場化,國際化,

        中國特色的階段是有限的,經濟一體化很難阻擋。

             聯繫房產更長一些看,3—5年或再長,我覺得朝下的各種可能大於朝上,像天氣預報一樣,把握這個概率,我們就要研究,自己該如何辦呢?靠市場轉回來,像09年,不大可能,中介數量減少是必然,剩者為王,這條街上,有信心做前3名否,至少前50%。關掉一半,還有一半相對可穩定了。

             眼下的工作應該是更忙,因為成交少,所以帶看要比平時增加,因為帶看增多,匹配,邀約比平時多,導致電話,或網路發布或其他銷售模式的工作量均要增多,包括工作時間。唯有這樣的與同行的肉搏戰,我們才能生存,別人可能少一個成交,這個月關門了,多做一單可能繼續開,與你拼實力,可見每一天、每一時、每一單,直接關係著店繼續開,還是馬上關的問題,這是店東的抉擇,既難,也榮耀,自己認真思考。

             當前的業務,租和一手代理可突出抓,二手也可加強,具體用力看地段,店東喜好等各方有關。重中之重是工作必須抓的更緊更苦,等對手許多徹底休息了,我們也可稍作休息,而且得到的收穫也可恢復。逐漸正常化。開開關關的隨意性,會大大減少,這是剩下來的奮鬥者,必將看到的現實,問題是我們有沒有這個信心。

         

         

        「合作共贏」是各種營銷方法中最好的方法

        公司買了5萬學習卡的世華管理公司的老總姜嵐昕在一次CEO會上問各位,現在最好的營銷方法是什麼,儘管都是優秀的營銷見長的老闆們,有的說不出,有的說了些常規的銷售手段,姜總說,他和許多高端的管理者一起去澳大利亞,花了3萬多純粹聽了3天課,老師亞伯拉罕告訴大家最好的營銷手段就是「合作」。乍聽起來「合作」,大家都知道,就是真做的時候,覺得很難總將不能合作責任推給他方,這是我們要不斷反省的。合作好處不言而喻,合作可能出現的問題,事先要預估。不要碰到一些不誠實的人就關閉合作的大門,要堅信合作是做好做強的基石,是康庄大道。不合作很快就會越走越窄,走向羊腸小道。希望各位能朝這方面走,重視合作,耐心處理合作中出現的問題和困難。因為這些困難很快會解決的,誰儘早尋找到各處誠心的可合作的夥伴,誰就佔得了未來贏的先機,詳細的合作規定另定。

         

         

        「我認為跌30%--50%沒大問題」

             我認為房價下跌30%--50%沒大問題,銀行可以處理。我們怎麼把握是最大的問題,我們怎麼把握是最大的問題。房屋空關是個大問題,房子空關很多,比如澳大利亞不拿到永久居留許可證不允許買房子。我們威海的房子一年去半個月,11個半月都是空在那兒,這樣的投資對政府也沒有好處。我們要錢滾錢,房子空關著肯定是不正常的。

         

        6/6

        加快勞動手冊出台的重要性,一個人在一個單位應該有基本的規範,沒有文字化規定,員工本人也不方便執行,僅僅口頭上說說,就是天天說,也很難執行的,印象不深,難以比照,反思。以前總想一個個規章制度出來,執行好一個再搞一個,看來不行,新員工不知道企業各種要求在哪,有上進心的也不知道如何的向規範要求靠近,沒有目標,做事很虛。

        鑒於此,有必要要以前全套手冊,稍作調整先出來,有進取心主動向好的要求做,不要等我們的企業慢慢地出一塊塊規範了,不同的員工按自己的能量,努力做到最好。

        新人進來也有一個學習的東西,不然要笑話,起碼的員工手冊、權利與義務都沒有告訴,現想想真的不能再拖了,自生笑話的蠢味,如果不完善,也逐步一步改善,這是永遠存在的問題。現想想以前的想法,等全部好了,再出來也是有失偏頗的,說明平時工作的不斷思考,反思在每一天是多麼的重要。

         

         

        6/3  當前必須抓緊一手房代理工作

        各門店當前業務縮減,還可能延續相當一段時間,如何保證盈利,我覺得機會主要就在一手樓盤代理上,1.有錢的客戶炒住宅不太可能了,貸款,稅收等政策限制,房價再高政府肯定不容忍,房價不漲早晚要落的。聯盟很快會打破,再賺錢,開發商也不會死撐,可能降價大逃亡,真的降也不會有什麼問題的。2.商鋪現都包租的多,實際是融資,幾年返回50%左右,再加別的優惠,再加有產權的商鋪,應該不會有啥大問題,開發商拿地也很便宜,大多也發財了,不大會不負責任逃跑,有也是極少數。希望客戶與我們一起看準眼光。3.一手還是比較好銷,好管理,從我們的房友類管理軟體里分類,讓員工從早到晚打電話,也可以用電話本,找附近的客戶,居民號或電話段分配號打等等,用本子記房客源的也可,在話術上也可提高自己的說服能力,買本如何打電話的書,總公司也有買,或從明明網首頁右下培訓中去找如何打電話一類,對電話溝通的提高大有好處。不比做二手好的時候差,現在有很多做二手的已轉一手或一二手連動,趨勢會擴大。4.我們的門店今後會不斷像國外一樣,不分新房,舊房全部做。專業代理公司,會逐步沒市場關閉。店東對業務發展要有眼光判斷,也就是戰略,如搞錯犯大錯誤了,越忙離結果越遠。5.一手代理,已成為當前或未來主旋律,望大家行動起來,不要為眼前的市場悲觀,市場不相信眼淚,辦法真的總比困難多,會動腦筋的,勤奮的人,總是忙不停的。守株待兔,想趁大船,每家店都賺錢,不可能,必然泡沫,遭政府打壓,你要的是不怕競爭,更勤奮,更專業地在競爭中處於所在板塊的前3位,未來就可輕鬆的享受奮鬥成果了,開開關關不會再象以前這麼多了,隨著時間做長,後來者難於追逐前行者軌跡的,最後希望大家努力做好眼前的首要工作,一手房代理。

         

        5/27  富士康十一跳隨想

        富士康十一跳折射出許多問題,1.年輕人承受壓力的能力太差,大多從小在父母的寵愛下,受的苦少,踏入社會後,較強的工作壓力,半軍事化的管理,與先前自由自在的生活截然不同,這年齡是很難接受這種反差。覺得生活沒意義,人生活著沒意義,省得活著受苦受累,還不如一跳了之。2.跳樓一類自殺,在全世界,在中國,在各行各業,尤其在這類年輕人中,比例都是很高的,富士康因為在大陸,因為人多,80萬,分散開看也並不是很嚴重。3.年輕人不能太寵,不管男女,社會上有句女孩富養,男孩窮養,也不是很好。因為承受痛苦的耐壓力,某種程度決定了本人和相關人長久的幸福,社會的安寧。日本人面對地震表現出的是冷靜,是教育出來的,是躲不開的,只有正確面對生死,死了也是命,生才會更珍惜,更開心幸福。4.年輕人要多接受痛苦,老其筋骨,把它作為一種磨練,健身,身體又好,又能適應多種生活狀態,反而你的生活會過的富裕而知足,受不了苦的人,反而苦圍繞身旁,你只有接受他,享受它,正面理解,不怕它,當它是考驗,反而很快會過去。5.如果我們真正能夠帶著樂意承受痛苦的心情去工作,那麼工作中的困難實在是小菜一碟,無所謂痛苦了,反之,沒這個能力,一點點不順心,就非常不開心,那一生中會碰到多少問題,你的人生會多糟糕,多痛苦,關鍵在於承受壓力,痛苦時的心情心態。6.富士康發言人說,跳樓有深層次的社會原因,富士康企業不是只要錢不要命的企業,要管好90萬大軍,大陸80萬不容易。

         

        我去日本與一個移民那裡的同學所談到的想法

        日本年輕一代很彷徨,經濟不錯了,不知做什麼,沒有這一代人的輝煌,上一代拼搏努力從戰前戰後的窮國變為世界矚目的日本,有成就感(老一代)。折射出奮鬥,給人留下美好印象,平庸也是多麼難受,回首歷史,一定如此,不在於苦,而且一定要苦,才會得到甜,享受甜,不然,不會來甜,有甜你也不懂這甜的滋味多麼的好,只有嘗過苦的人,才會真正 知道甜。

         

        5/17 6點  昨晚10點與建富家周浦老街也叫周浦新苑,蔣經理談到,他只做一個小區,把它做好也不錯,因他在小區裡面的,我認為這種觀點是對的,區域做的最強,哪怕範圍小些,沒關係。我一直記得,台湾一個人介紹,有一個高手就是只做3個樓盤,業績常常是前三。

        昨晚11:43  我睡前還看到2家店燈火輝煌,老闆均在,我問朋友,朋友說經常11點,12點關門,可見現在老闆們的拼勁比以前更大了。我們的店東們要生存,也必須像他們,別無他路。想從高手那裡獲得絕招,輕鬆賺錢不存在的,偶然給你碰到,也是短暫的。可能會給你造成錯覺,認為成功是如此簡單,所以,碰到痛苦,挫折,要感謝又是一個鍛煉,提升素質機會到了,要抓住他不要埋怨,埋怨是無能的表現,是惰性的反映。他說秀沿路有幾家門店已經關了,我認為市場冷清,有一年半年時間的,要充分認識到,管理力度是要加強,要更辛苦。租賃要抓緊,一手樓要多做了,外國的房子可多賣,等等。聽說澳大利亞出政策,不讓中國人買房炒房,他們想讓它穩步增長,空置率不允許多,出租率90%多,不是只看到眼前開發商,投機者,政府一起賺啊吵啊,對後面發展是不利的,泡沫很大,危險。

        2010.4.21日本的乾淨,主要是源頭上解決問題

        1.造房子,修等一類少,而且灰塵全圍住2.垃圾分類好,又不隨意扔重複使用多,等等。我想是起大作用的3.到處控制抽煙,帶好煙灰瓶一類才能抽。要到規定的地方去抽。人在環境的影響下,會適應它。尤其有些此類想法的。我到了此,鼻涕一類都吐在用過的小毛巾上。我內心覺得很高尚很前衛。昨晚我看了一部日本片電影,一個細節,警視廳的資料一格格,都放進舊紙箱。用過的重複用,這細節可看到,他們的節約。

         

        2010.4.19     2個以上店東到底如何合作好

        最近聽到至少6家店東在說,合作中出現問題,對某些問題的看法,出現不同想法,在此,我說一些自己的觀點。1,在合作初期,2人儘可能寫好合作協議,詳細些如退出時應該如何用競價的方法一類,來處理比較公開。2,在互相熟悉業務以後,對小店一類再分開,也是不錯的選擇,1個小店利潤肯定是有限的,兩人一分與打工沒什麼兩樣,另外,更重要的,許多合作者,沒有詳細的分工,多做少做,沒區別,造成雙方不合適。3,我認為店東也要像員工一樣,有提成,可計算,很重要,另外,多餘利潤店東們再分成,不來的店東,只享受總店純利潤分成,做業務這塊沒有。某店東來不來均可,對不同的店東都方便,可選擇。以上是我剛與一個店東談後有類似問題,想到馬上寫下來的。供各位參考。

         

                                                                                             

        4/14  加大房源信息網路推廣是提高業績的主要方式

        總公司一個朋友有一套在楊浦的房子,給78個附近加盟店打過電話,發過簡訊,價格是108萬,中間一個多月,基本每天聽到其他大中介來電話看房,我們加盟店幾乎沒有,最終成交價109萬,由地處較遠的仁豐房產做掉的,還有公司一樓拿了一把旁邊宏泰9000租房的鑰匙,整天由外面大中介來看房,我們成了鑰匙管理員,沒有客戶的,為什麼,原因是沒有用好網路埠推廣。

        百度是上市公司中市盈率很高的企業,利潤很大,說明社會需求,說明任何產品銷售在現在條件下,已經不能離開網路銷售了,離開必輸無疑。網路銷售不是隨便用用,而是必須化很大精力,加大埠數量,我一直說,你有精力你想賺錢,你二十四個小時做,也做不完,不嫌多。給你帶來的財富肯定是成正比例的。上門客,就是大公司也是很少的,大多數客戶看房,都是通過網上發布吸引來看房的,大公司如不抓緊網路推廣立馬就會關門,小公司23個人你也不做推廣,也會很快關門,因為前幾年,大公司埠用的不多,不精,現在是越來越多,一個人用幾個埠,越來越精,如何做標題,寫描述,不同的人,不同的語言,口氣,台灣人用繁體,照片如何拍,等等。不停反思,研究這些,加上電話的語言等等。年齡大的,也必須請年輕的,你的對手不會因你年齡大同情你,把信息讓給你,年輕人學這些是很容易的,只要叫人培訓,餘下的只是教育勤快些,有些悟性,店東們的工作是不停的找人,而不要只是自己做,太累,又做不好業績。找人花的成本,精力一定會賺回來。

        一個店一定要用網路營銷,哪怕2個人的店起碼要用二到四個,我認為一個業務員用2個收費埠是不多的,是少的,再加免費埠,相信網路的作用會越來越大。有人說網上假房源多,這是事實,但多少還有真的,你不做,就少了這塊希望,畢竟成交60%以上在網上,以後肯定還會增加,這是因為網路比上門店有許多優勢,差距太大了,未來會越來越大。針對假的多,要研究如何分辨,電話中如何說,儘快找到真實的房源,方法在哪裡,這是我們每天上班開會或其他場合溝通的一大主題。現在免不了花點時間,經紀人都是這樣的,你抱怨,不做,你就等著虧了。過段時間,中國像大多數國家都搞獨家委託,就可好很多,到時你的水平已鍛鍊出來,更有用的。多用網便於管理,把採集,錄入,發布,刷新,跟進,配對等等一系列工作寫好工作流程,員工再多招點,不會浪費,邊看門店邊網上工作,做不完的。網上只要想做。坐門店的就大大不一樣了,光等客戶會越來越少,早晚虧是註定的。以上是我的一些想法,望我們大家能互相交流。

         

        2010-4-11 門店到底是人多好還是人少好

        1.這幾天走了20多家店,總的感覺人少了些,可能是認為人多成本大。我一直以為門店的租金是一大成本,能充分利用。從早到晚開著是合算的。我在昨天發的文章中說到,也是我一直的想法。上午8點,提早一個小時開,可能勝過白天晚上近10個小時,旁邊都關著,你是唯一的。

        2.我前兩年去過台湾,看中介,台湾也有個別的門店,20個平方10來個人,我覺的人多一點,成本是合算的。早值班,晚值班加上多用電腦,規定網上要搜進多少發布多少,刷新幾次,哪怕是新人也無所謂。把用網的流程考核都量化,一定會有好的業績的。用人的成本應該是賺的回來的。店東門一定要發揮電腦、網路的作用。

         

         

        學習、教化心靈是更重要的,他會拚命又快樂

         

        7:03昨晚十點多,我在楊思巡察店后吃點飯,看到幾家大公司都還開著店,我十多年前,一直說中介門店成本很大,開長一點實際是最大利用成本。最好上午這種天氣8點開,大公司早上也不早開的,附近十多家店,就你一家提早1小時,實際是1小時 當10多個小時用,這段時間客戶也是不少的,我很主張,上午早一小時,差異化,比晚上更重要,晚上開的晚的多了,客戶分散了,當然,能晚點是最大利用資源。現在的大公司如瑞陽等等,很多很多不是品牌度多大,公盤如何,而是他們的幹勁。現經過全面的專業諮詢公司培訓教化,員工都像諮詢公司里的員工一樣,都是「野狼隊」、「敢超隊」、「天使隊」、「蜂蝗隊」等等,員工像發了瘋似的,不要休息,深更半夜找房子,這是可怕的,結果肯定是厲害的。所以,我們的老闆們,也要像大公司領導一樣,捨得花些小錢,讓員工去參加這些培訓,這比你業務技巧重要十倍,沒有好的忠誠度、拼搏精神。再有技巧,反而搞私單。培養員工的激情、感恩之心,是未來大回報給你的基礎,你要趕快帶你的員工參加這類團隊訓練,年輕人的結果可以說天壤之別,中年人也有很大作用,如還不起作用的人,工作中幾乎同樣沒有作用,不可依靠的。我們對手不是門面多少豪華,公盤多麼好,這些是雙刃劍。但注重學習,培養心靈那是可怕的,本身我們店東的拼搏不容置疑,但對手通過教化,讓每一個員工都像店東一樣想,那作用不可小覷,我們的店東要看到這一點了,學習、教化心靈是更重要的,他會拚命又快樂。298家店在明明統一管理下,信息充分共享,全市的信息均不浪費,詳見明明網首頁的「合作規定」,總部參與管理,這樣合作成功的可能性相比不在一個公司內的合作會大大提高,這是明明最大的眼前和未來的優勢。為了提高加盟介紹的質量和效率,總公司決定周一到周五下午2點統一舉辦加盟說明會

         

        與同行合作協議的幾個思想

        1,與我們主要是渠道,大客戶,批發生意,做量,儘快佔有市場,量是成功的關鍵,由此決定了利潤很低,比同行,比同類產品,像我們13年了,管理費用還是500元每月,別的名氣比我們小,時間三年多,還收一千多,我的目的一定把量做成行業中前三位,甚至第一位,錢有的賺了,只要活著,一點點會更好,未來全是我們的。

        2,我們有300家,比第一,比第二多30%,任何一樣貸款,裝修,代理,軟體,硬體等等都有足夠的量,再說我們的主業就是全國發展加盟,同樣全國前三位,爭取第一位。

        3,有合作者問,我們保證多少量?我覺得這是動態的,與我們對門店服務大有關係,只要我們合作者有薄利多銷,做大量的思想,加上服務好,性價比高,還愁沒生意,如我不是很愁加盟者少,因為,我準備好,薄利多銷,同行中利潤最低,而且是在我可以做高利潤的情況下,為了達到總量大,為未來,我們放棄眼前的利潤。

        4,合作者要不排斥同行的競爭,這是有實力的表現,壟斷是不長久的,也不利服務和創新,最終必然沒有鬥志,也就是淘汰,我們會找12 你們的同行合作,比較,當然,比較的主要是放一個地方對雙方都有利。

         

        昨天參加了新浪房友在線,營銷大會,有一個集團的營銷價格表,(表上暫定可以半年一付)先放到群上,大家如要的話請報名,錢打到付老師賬上,在明明首頁(右上角網上備案列印)上有賬號。寫清門店名稱,款額,埠數、手機號!以便我們及時與新浪房友在線聯繫、開通和統計。到什麼總數我們就享受什麼價格,新浪房友在線我們認為未來是有很大潛力的,它做的頁面等也是很先進的,畢竟是中國最大的門戶網站,資金充足,相比其他專業網站而言,我們要有這種預測,點擊量隨著它的推廣應該會大大提高。各門店,多多少少45個網站都應該啟用,至少有的網站店長或秘書用一個作為統計、分析用,網站的點擊量隨時會變化,因為他們的廣告等促銷手段隨時在變,不要死守一個網站可能是不利於自己的,要讓網站的同行之間不停地競爭,才有利於我們中介的發展。要觀察、研究、統計他們的變化、點擊量等。

         

        2010-2-15

        我有一習慣,睡覺或辦公等,不用的電器,電源總是拔掉,我總覺得電磁波是影響人的,電污染。想到「水知道答案」這本書里,潔凈的水分子都是雪花狀,受污的水孔做成一團,平時我們的水也是大要注意的,來源,放置位置,避免曝光,暴晒等等受污。昨晚台湾衛視頭腦風暴(與第一財經合作了),結束時介紹今晚是阿里巴巴衛哲,想打造比沃爾瑪更大的電子商務,這是雄心,可能是離開百安居,要打民族品牌的心結,留過洋后,最後想,也沒什麼大不了的,可以超越,這是大的目標,成功人大都是如此的,將民族走向國際,當然,這是難度大的,TCL,聯想等沒走好。最終是要走出去的。但願我們儘早些,前提,平時的話。一定要紮實,學習好外國的真正的好東西,由於政治,文化等的不同。對中國企業走向世界是有影響的。阿里巴巴想超越沃爾瑪,也說明每個人,每個企業,完全可以目標定的更高些,做得更好些。敢於去想,只要你有責任心,有目標,想受人尊敬,有奉獻精神。這幾年我聽到不少從小的很小的發展為大的很大的,我們要尋找做好做大的方法,因為那是完全可能的。

         

        中介高峰聊天想到的

        昨天中午易居和克而瑞2個中國房產輕資產最先上市公司主席周忻,在丁香花園請台湾中介十多個頭小範圍聚聚,中原,二十一世紀等龍頭參加。席間我與佳歆張總聊了一些,他170多家店,其中30多家是這2年重新收回來的,或新開的,全部純利1000多萬,剛買了常德路辦公樓,今年最好的員工拿了90多萬的傭金,店長大多佔本店2030%股份,大多數是老家還有部分台湾的大學同學叫來的,穩定性稍微好些,(現在也覺得流動性大了些,估計比例有問題),也沒副總,一人撐,總部十來人,他說年紀還輕,可拼拼幾年,我把這些及時講講,對大家管理上多少有些借鑒,如大家有好的建議也多溝通。相比之下,明明總部一年100萬純利還不到,我說他們都不太相信,張總搞加盟的知道,佳歆1000元管理費,加盟費和保證金各一萬,覺得沒賺,改變了以前全加盟。我覺得加盟是條長路,儘管現在是小錢,未來做好做精會是大錢的。人家年輕有能量,大不可能完全一樣,心態很重要,我講話中講到,及時學是一種反思文化,是學習型企業的基礎,微軟有反思日、反思月。各位都可有所反思,對工作肯定有好處。

         

        慘痛教訓引起的思考

        一個曾經明明做過,后自己在外開門店的同仁,因為做股票,外匯,黃金一類,想馬上賺大錢,嫌房產中介不夠快,辛苦。2年的功夫輸了好幾百萬,幾套房子,家裡被法院封,在外租房,由於不斷頭腦發熱,多次抵押,造成犯法。經過這事可看到,任何一行,盡量做熟悉的,風險小,少聽別人所謂建議,術有專攻,每一行都有高深的學問,只學點皮毛,三腳貓,到處容易輸的,現在社會要求本行不斷鑽研,每一行的學問都是無邊無際,學不完的,在深入學本行的基礎上努力,比新開拓另一行,成功率要高很多倍。在市場不好的情況下,不要輕易退出,做了一年二年或三年以上,都是重要的經驗積累,放棄這些,干別的與其他一行幹了幾年的去比,應該是輸多贏少。相比較而言,我是比較認可堅持的,不是我傻,經驗或規律告訴我的,從事本行業時間越多,帶來的正面影響會很大,品牌中主要的年份長,它代表了信息,技術,信譽等等都不會很差的。我們寧可在與同行的競爭中,多辛苦,拼搏一些,待對手離開市場后,市場份額,就會大了。二手房是個萬歲市場,永遠可做,階段性做的產品有不同,買賣為主或租賃、代理為主等等都可以按市場做調整的,再說這職業年老了也可根據需要玩玩也行。希望大家在選擇行業的時候認真,仔細,不要隨意。另外,在業務上,在合同上,不斷學習提高,好幾個單子,因寫的不好,賠了好幾萬。

         

        0-12-21聽俞正聲書記韓正市長講話的隨想

        先摘錄一段俞書記昨下午在台湾市經濟工作會議上的講話:「1,最近外貿不振,地價高起,不能想象。過高是一大問題,大家不要急著買房,這話我不大好說,房地產占結構比例20%,增量50%,不穩定的。2,經濟方式的轉變:建國初期紡織業占37%。現在製造業要高水平發展。樊綱與我說,台湾不要搞汽車,搞不過民企。要支持民營企業的發展,向台湾學習。民營企業家請你吃飯,不敢去,那你就請民營企業吃飯,一樣的。我請郭廣昌,盛大的陳天橋來辦公室幾次。高科技民營企業很可能走在前面。3,住宅房地產是重要支柱產業,過高的房價地價必須堅決採取措施,克服對土地收入的偏好。台湾房產占固定資產40%,我市長月薪一萬元,年薪十幾萬,我只能買外環線的房子還不一定。4,我到一線去視察總是問年輕人住房問題,大多數青年買房都啃老,不解決會喪失群眾支持,有的說很難解決,我認為完全有可能。保障房要加大建設,搞1200萬㎡,減少一些土地收入。這代價要付,房子這工作做不好,政府難以立足。5,我年輕時住12平米,衛生要下樓,土坯房,不能要求現在年輕人和我們一樣。2000萬開工量,市場跌一半,沒什麼不好,沒有關係的。必要時完全有措施。」以上是俞書記脫稿在台湾市經濟會議上的講話,很能反映他的內心想法,不是官話。聽了俞書記講話,我覺得,政府對房產的了解剖析是正確的。1,「過高的房價是一大問題,大家不要急著買房,等等再看。」這話面對全市的幹部,肯定會有不小的作用。「對付房價是有辦法的」,現在對拿土地付錢,不能拖了,屯田管了,稅收加大了很多。19日在與幾個發展商老闆聊,談利潤稅要多交幾乎一半,探討如何躲掉,等等。中國房市就是政策市,以前因為要GDP所以放任了房價,從俞講話中看到政府是清醒的,「克服對土地收入的偏好,房子這工作做不好,政府是難以立足的。」「實業做不好,萬一房產崩盤了,國民經濟怎麼辦,房產是完全可能搞不好崩盤的」,「台湾,台湾等大城市GDP的近50%是房地產收入,很不正常」,這些話說明,政府是聽到各方面專家意見,就是什麼時候出什麼政策,「有的說,房價很難解決」,俞說,「不可能難的,」「就是跌了一半又怎樣」。我們是做房產中介的,了解房產形勢非常重要,房價不可能一直漲的,崩盤很嚴重的,我們一定要練內功,提高工作水平,管理水平,在同行中,是優秀的,是卓越的,在即將可能的調整中,比別人付出更多,做得更好,活的足夠的長,這種競爭非常正常。總有人趴下,就是你內心真的願意嗎?

         

        2010-3-24     與供應商合作的幾個思想

        1、供應商與我們合作主要是渠道營銷,大客戶,批發生意,做量,儘快佔有市場。量是成功的關鍵,由此也決定了利潤很低(相比同行,同類產品)。像我們13年了,管理費用還是500/月,別的名氣比我們小,時間短,還收一千多,眼前我們的目的一定把量做成行業第一位,錢有得賺了,只要不虧,一點點會更好,未來的市場是我們的。

        2、我們有300多家連鎖店,比台湾中介排名第一第二的門店還多30%,任何一樣貸款,裝修,代理,軟體,硬體等都有足夠的量,再說我們的主業就是全國發展加盟,同樣全國爭取前三位,力爭第一位。

        3、有合作者問,我們能保證多少量?我覺得這是動態的,與我們對門店服務大有關係,只要我們合作者有薄利多銷,做大量的思想,加上服務好,性價比高,不愁沒生意。如我們不是很愁加盟者少,因為,我們準備好,薄利多銷,同行中利潤最低,而且是在我們可以做高利潤的情況下,為了達到總量大,為未來,我們放棄眼前的利潤。

        4、合作者要不排斥同行的競爭,這是有實力的表現,壟斷是不長久的,也不利服務和創新,最終必然沒有鬥志,也就是淘汰,我們會找12 你們的同行合作、比較,當然,比較主要是對雙方都有利。不敢與同行競爭,最終肯定要難以生存的。

        5、以上是我們合作中的幾個思想,望雙方能理解、共贏。

         

        1.18:05

        打合同機旁再用茅密鑰打開另一電腦,備案錄入簽約,就可省的打開、關閉、打開、關閉,尤其多少粘貼不煩。把江那台搬到上面與合同機並排。

        2.印表機2.3天不打噴頭堵住,換一二個就是一台印表機的價錢,現決定列印都到三樓打,夏老師也說,別公司很多如此,大沽路修的也如此說。

         

        所有門店請注意:名片就近自己印,一般價格差不多的,不然來來去去電話,老遠的拿來拿去名片沒必要。我們對口的印刷廠電話公布在網上,如廠里能送就讓他們做,統一電子版名片樣板公開在網上自己下載

        名片是小業務沒必要轉幾個彎做

         

        給楊雄副市長的一封信

        楊雄副市長:

        你好!

        一.開了資金管理座談會感覺已經動起來了,會上涉及的資金監管數目,我想應該100﹪,目的為了防範風險,根據以往情況分析,大多數是有的客戶相信一些壞中介的花言巧語或有些壞房東把部分房款交掉,風險就產生了,如全部放在銀行就沒事,我相信留20-30﹪房款,風險與以往一樣,可總結以前出了事的,是不是就這20-30﹪的房款,關鍵就是解決這部分錢的安全,騙全部房款的幾乎沒有。

        中介公司可能想,沒有這部分房款會影響成交,設想一下如果台湾全部統一了不就一樣了嗎?不存在影響成交了。我想留一部分實際上資金監管的偉大的作用80﹪給丟掉了,風險依然很大,希望領導分析以往騙的錢是哪一類,占房款比例多少。再說,適應這些資金變化,只要局裡市裡規定,市場是不難的,真的為好人保險,防壞人詐騙。

        我前幾封信也作了說明,網上合同,契稅調整等意義都沒有資金監管大。他是革命性的。

        從世界範圍內,絕大多數早就實行了,肯定有他的重要性,正確性,我們一定要快,能減少詐騙,挪用等犯罪發生。為創造合諧起到了絕對大的作用。在交易前或過程中,要中介或客戶判斷這個風險,幾乎是不可能防止。

        資金監管,從根本上在優化中介隊伍,比有些檢查好幾十倍,個別的中介公司退出,是大好事,對中介管理非常有效。

        我懇請領導仔細考慮,像全覆蓋一樣,要全管控,哪怕意向金2至3萬或划帳,沒什麼難度,實在覺得意向金划來划去煩,規定3萬以下付房東,實際也要划來划去,反過來划給銀行或指定機構也可用一段時間,總量也不少,中介多發個指令也不是大問題,這是我的想法。

        二.關於服務機構還是直接銀行保留,我覺各有利弊,從本義上我感覺請第三方銀行,綜合效率,公正等可能會更大些。

        1.    小中介通過大中介,速度慢了,環節多了,惡意的不講,反正可能有影響,信息有私密會否存在。

        2.    最終大中介也是髮指令金融機構放款,小的通過服務機構有無必要。

        3.    從完善資金監管說:成立一個資金監管 公司倒是要緊的,但政企分開,不參與企業行為,另一個交易服務機構的定性,與作為我不是十分清楚。

        三.資金監管是一項重要的,在我看來是繼80年代住房改革政策后一次最重大住房領域革命。他的意義是多方面,全方位的,我所以多次寫,表示一個業內人的心聲。

        還有一個:規定要獨家委託,也是關乎國家利益,減少浪費,內耗,提高交易效率,大大有利業務員間,中介間與客戶合諧的大事,我還是想談一下想法,這些做好了,中介管理從根本上會好很多,不需要名目煩多的檢查,這是我的想法。

        以上如有不到之處請諒解!

                                                         

        9/15當前的業務重心

        房價向下,在未來一段時間,基本上不會改變。處在這關頭,絕大多數的買賣雙方都會觀望。買進方期待再降,賣出方總是懷著僥倖,等再好些后再賣出。這在股市或其他買賣市場上都充分體現出來。這種狀況對中介而言,受傷不是最重的,主要是開發商和房屋準備出售者,要看準分析,如何行事。

        中介有很多業務可做,大凡買賣不好,租賃必好,蹺蹺板。以前如此,未來也如此。當前應把業務重心90%花在租賃上,相比買賣市場好很多。不要認為傭金少不做,它可為你今後積累房客源,市場總會轉換的,到時你的租客、房源就可溝通買賣了。買賣是絕大部分人,晚一段時間要繼續的,只是延後多長時間而已,與客人存在著服務關係,未來整個市場爆發出來,業績很快補上的,這是各行各業都有這個規律的。

        租賃單子比較好做,做慣了,也可朝大點的做,收入不少的,很多人專業做,從不做買賣,效益也不錯。大公司做的少,因此,現關的多,也是有關係的。

        最近大公司關了不少,未來還會關更多,主要是制度本身存在的差異。我們每個負責人都是實打實的股東、老闆,會全力以赴去做好。中原等直營店,老闆都不在的很難管理,尤其中介,自由度比較大。我看到美國、歐洲、日本、澳大利亞等都是加盟或獨立經紀人模式,很少有直營。應該人家發展比我們多50多年了,管理經驗也大多了。我在02年開始搞加盟,就是看中最後它是方向。中原等利用內地初期的管理經驗等不足因素,搞直營賺了些錢,但未來是越來越難,也就是會越虧越多,越關越多的。各位仔細想想,有否道理。

        由此,我們要有信心,所謂強大的競爭對手已關了近三分之一,市場越冷,他們會關的越快,工資、門店成本都很高,虧不起,一個月虧幾百萬。我們成本相對低,也習慣做小單、租單,這一塊影響不大,他們不能這樣做,也養不起鋪,也意味著薄利越來越多了。

        總而言之,市場會越來越有利於我們加盟店的發展,這是關鍵的、制度性的因素決定的。正如斯巴達克這部影片,一開始說奴隸社會的滅亡從一建立起就註定了的,只是時間長短。

        當前業務的重心要花主要精力抓租賃。843

         

        10/8525   我們的加盟店會越做越好

        當前中介大致已關40%(權威數字還不清楚),而我們明明只有2-3家,只有3%。為什麼中原房產都在關,近20%左右以往是不關的,未來我認為隨虧本加大,難以承受會繼續的概率很大,美聯、合富 、香港的上市公司,已關門近50%,整個市場關店狀況是這樣的。

        我認為有幾大因素,決定了我們這類加盟性質的門店更具有生存能力,也代表了中介發展的整個,乃至社會經濟發展方向,根據大致如下:

        我們都是主人翁,是股東,是老闆,從本質上從心底說都會努力為自己做。就像美國中介近百年歷史,主要中介模式也是獨立經紀人和加盟。從人的信用和誠信來說,美國應該比我們好,但幾乎沒有大的直營模式。直營模式的管理是很難的,長期發展很難成功,尤其中介投入成本少,靈活性強,容易走失單。美國等歐洲國家沒大的門店,我看到的5-6個門面,都是10多平方。隨著資金監管和網路發展,風險已越來越少,信息交流會越來越方便。紐約經紀人每天起來打開紐約地區的房產信息網。他是會員,有密碼,每月交300多美金,這是一個去了20多年,做了10多年經紀美籍華人,跟我們在一起聊的。

        我們都比較有信心,有膽量。不然不會出來開店。很多人所謂聰明,沒成功就是膽量小,患得患失,眼光短,相反許多成功的,並不見得多聰明,但有魄力,想的比較穿,輸一點無所謂,反而成功了。

        大多數店有些積累,有的資金蠻充裕,抗風險能力較強。

        我們成本低,又注意節約,大公司看似堂皇,成本月10萬,員工又不注意節約,浪費大,虧本幾萬很正常,100多家店的中原,每月虧500-600萬很正常。

        我們多少都有些悟性,生意腦子或經驗,相比許多大公司新人很多,許多人是培養不出來的,是天生的,只有自己要,才會有結果。他們培養人浪費很大,難以控制,而我們好很多。

        大公司習慣做大單,小單不做,租的做的少,市場不好賺錢不多,人心浮動。小的不想做,提成少,動歪腦,走失單必然了。不是業務員沒能力,而是體製造成的結果。

        我們各門店要學習美國的,和大公司好的地方,加強信息溝通,注重合作,這是連鎖的優勢,改賺的都沒賺到,太浪費。合作中自身心態較好,合作的人看好,未來不合作的,太計較的是沒發展前途的。

        網路成交已40-50%,未來可達70-80%,一定要多用電腦,敢用好的年輕人,發信息,找信息,會花好多時間。

        還有更多的理由,說明我們的模式是大有發展前途的,台港大規模直營模式基本上難以發展了,繼續縮小是必然的。我們模式擴大也是肯定的,但有許多方面要提高。

        當前有的加盟店廣告、窗貼等需要更換,環境要打掃,我們不求奢華,但一定要整潔衛生,給人感覺好,何況我們自己8-9個小時就在店裡,眼睛看著,實際比在家裡的時間還多,回家忙著吃飯,睡覺,休息時間很少的。店裡整潔很重要,廣告牌老的舊的也換一下,材料用好一些,總有幾個成交客戶是沖著你的好材料,整潔來的,有檔次。

        未來不會像現在這麼難做,現在是肉搏戰,關鍵時刻,最後會比較輕鬆,上班賺錢,關掉的沒那麼容易再開了,「開關店」會少許多。這是各行業均如此的。

         

        大學生就業難有關想法

        高等職業就業比例超過本科2000多元,不相上下。

        台湾人事副廳長鼓勵大學生到一線基層。

        成才還需要一專多能,要學技能,像瑞士軍刀多用,現在學校學不到比專業更重要技能。

        現在缺技能教育不缺學歷。

        不要看眼前的高工資,會變化的,要有吃苦能力。

        教育者要反省,考試教育的必備,要根據市場來。

        美國不特彆強調專業,因為以後都還要繼續培訓,一生換6-7個工作很正常,是有能力、有膽量的體現。

        需要大量技能的人直接面對市場,學生才供不應求。

        快樂比找到工作更重要。

        事業是人生的支柱,要有鍛煉的能力。

        教育也是一種投資,也有風險,不一定讀兩年的就比讀四年的結果差。跟買股票的一樣,根據市場的各種原理,決定投資的產出比。

         

        09/1/13 在直營店年會上的講話

        各位同仁:

        轉眼08已過,新春佳節即將來臨,首先給大家拜個早年,祝各位身體健康,新年快樂,萬事如意!

        08的金融風暴給中介帶來很大的衝擊,在困難面前,我們全體員工發揚了主人翁的意識,努力把業務做的更好。尤其幾家比較好的花了不少腦筋。這些對企業的忠誠度使得企業和本人都能長久和諧的發展。

        當前危機還沒消除,可能還有一段時間,大家要有充分準備,但某種程度也是好事,大公司紛紛關閉50%以上,再開未來很難,這對我們未來減少競爭對手是非常好的,所以,再來一些也沒有大關係。大公司真的可能關很多,裡面有很多道理。他們在順境中賺多些,逆境中會大虧。小的店通過包租,調頭快等等方法保證不虧或有盈餘。希望大家看到未來我們的優勢,好好度過眼前的困難,努力做局部地區前三名。眼前辛苦點,未來會幸福快樂的做中介的。

        再次祝願各位在新的一年裡快樂如意!

         

        1/14

        各位員工,我們要樹立遠大的目標,沒有大的目標就沒有動力,不會有好的結果。實現目標看似艱難,實際精彩。人生享受過程時間越長,成功后回味越久。想著這樣做對人對己都有利,會有好的結果,哪怕苦,哪怕痛,因為越痛帶給你回味越大越長,成功後會津津樂道。

        各位,勇敢面對困難,有讓暴風雨來得更猛烈些的思想態度,相信冬天到了,春天還會遠嗎?況且已經進入新春時節,春天的氣息已經來臨。

         

        2/13 621

        轉「制度類一篇文,已發明明,中國是實用性改革的勝利,不是制度性的成功」。是階段性的,不是長久的。結合企業建立制度非常重要,有了后,人人會覺得好,上下級也不煩了,大家按規定說話,說心裡話,下級也蠻累,上級不時的提起,自己的自尊心都會受影響。從本人來說,要想的遠些,不要乞求眼前的沒有規定,沒有目標數,到最終時間長了,總是數字說話的,總有結果的。完成目標不要怕,高了,先試,不要上來就推卸,實在不行,上級認同了,看到了,再改。要求高也就是體現價值,說明平台大。這幾天,與兩個秘書說了幾次,有制度有量化,可能我會少說很多很多,你們要主動努力寫每個小流程,按規定說,按規定做。我沒權利再多說你們的,對大家也是一樣,儘早把各個工作按規定的去做。633

         

        上面這些文章寫了20多分鐘,還是十多分鐘有點糊塗,眼睛一睜,想到一些馬上就寫。還有寫的時候不要恐懼,寫多煩,寫多難,反而任自己的思想,專註些,當一種平常喜歡的工作,而且更能體現自身的能力,提升人生的價值。那寫了就會專註,就會好,就會快,不需講文采,多寫,多學,文采都會來的。640

         

        我想到了清泉居

        我如能脫身,我真的會去這類地方,有上網足夠,什麼事均可做,世界近在咫尺,空氣,水,安靜多好。真想休息下來看書,會非常開心,要了解的東西太多了,多看人生必定更美。我對王春琦郵件中說,在家都有做不完的事,看書佔去了好大時間。歐美人退休了,房子賣點,變小,變租,省下錢旅遊等等,很好。做的時間努力點,多賺點,利用好年輕時段,利用好工作的平台,不然晚年會後悔的,想到啥與大家心智交流,大家會逐漸感到我說的是對的,有道理,願共同朝對的做。

         

        652特侖蘇蒙牛有問題?

        對產品不能為利潤,不考慮後果,生命是第一的,名譽是第一的,錢是用的完的,沒什麼必要。聯繫我們做事,做人,和工作都是可借鑒的,什麼是人生最主要的?做一個真實的,對大家有益的人,對工作也是一樣。假的,終究會識破,明明白白終究大家會感到非常的好。最終勝利一定是真實,一定是明明白白。

         

        3/1實操九大

        解除障礙三大……

        沒有條件,滿足提條件的人就會激發一群人提條件,打擊不提條件的人。03有人放西裝里信,發現工資有些低,請三日內給答覆,20人。帶頭的開除,參與檢討,不然,今後……提條件的下降,不提上升。(聯合對抗,職務,人數,等等,不同意,開除檢討,甚至法律)

        沒有借口,佛,因果關係,執行:果因關係,先講原因再講話,讓他有找借口的理由,……結果……原因,沒有……底氣……

        設沒有借口

        請問這月是?

        請問剛才在幹什麼?

        下一步如何?

        說說,還是承諾

        如承諾正意味著什麼

        做不到如何 

        .沒有不可能

        「沒有不可能」信箱,一次3元,樂捐慈善事業等有事。不可能扼殺了無數可能,是自我的假想和定義。我的經歷太多,證明如此。多少多少不可能,後來都變成了可能。做業務第一名,商丘等養蠍子,培訓13080人,家人先賣,23萬,后養死蠍子。只要拿100元到長治,睡辦公室,去理髮,到哪裡,接陌生電話等等,一有機會就銷售產品。25.26開總裁班,要開中國最貴的,總裁班。人生成長,征服自己。

         

        領導為什麼累?

        1.個人行動力太強,沒讓團隊人去行動,漸漸弱,執行力成反比。管理者,最高境界,先做事再做人。姜:要同學介紹食品公司,經理說不要人,姜:這麼大的公司不需,工人要不要?要,最早到,最晚走,即使如此,鄭州大學畢業,讓人家感到不一樣。鄭州大學,董事長從工地問道,別人不把你當人,你自己從底做起。

        2.太過完美,扼殺了無數接班人和優秀的替身,總裁做100分,員工90分,你做100,員工0分,一定要讓員工做,900分,0.1分>0分。

        請主持人講,開始總是批員工,后感覺不能這樣,做死。翟勇……

        3.關注過程(不要多討論,講不言敗)

        尊嚴,沒借口,關注過程,討論過程。

        關注結果,推進結果

        看資料,姜說有問題,哪裡自己找,錯別字,叫女朋友來一起找,不要太幫他,這是害他,過去對他很好,長大沒用,過去對他不好,家人或社會,才會未來好,事實均是如此。

        姨家幫忙不給錢

        爺爺上吊自殺,哥哥多次配親,姐姐喝農藥自殺。上學借錢,23歲起就要改變家裡,給家的400封信,就是一個改變家,家族。與調音師講,要求高,不要怕,為你好。

        4.到處是重點

        要學會放棄,這是戰略,大智慧,領導永遠做最重要的,而不是最緊急的,基層同仁從來不講話,任下屬再對下面說。

        缺乏成長(缺乏顧問)請各路專家,不要均插手。

        不授權

        學歷高一下子變員工,學歷低,找不到就創業

        學歷高能力強,招來比他差,一直自己干,差的一定讓你干,隊伍反而好了。

        「無既有,有既無」老子

        接受反授權

        我也知道,唯一辦法,你繼續辦,辦好了,你得到獎勵,辦不好,你得到懲罰,不管是獎是罰,你都是兌現承諾,履行自己職責,贏得生命尊嚴,你要麼把事情辦好,要麼把自己辦了,當然我相信你,如果你還在乎公司,承諾,責任與尊嚴的話。

        肯定會把事情辦了,而且會辦得很好。

        8.  插手已授權。1.等你失敗。2.推卸責任,

        9.  沒有恩威並施(軟硬兼施),給帶高帽子,同時任務壓,不軟弱。

        10. 累習慣了,結論,既然累習慣了,就累在最具有價值與意義事情上。

        領導解放,企業重生。

        授權執行人八大特質。

        1.  自動自發,2.信守承諾 3.勇於負責4.應變能力5.樂於學習6.成果導向 7.意志力強 8.成全精神。要敢於承擔責任,找借口,姜一個手勢,他就不講了。

        如何凝聚人心,:靠企業文化

        如何激情,動力無限?薪酬與激勵機制。

        靠區隔對手,直指心智,品牌運營,最大**不是來自市場,而是心智。

        世華18169條,1年半時間,如憲法。

        三階段,總裁諮詢風暴

        二、根據世華基本法做

        三、半年後一對一 今年二期 28.8萬,2年首席顧問,帶2人,09.6---12

        現場刷全款或支付部分款項一周內主動充款企業可享受以上優惠支持,錯過一周企業,我們將謝絕諮詢。

         

        你哪些衝擊,8點以上

        裁減,需要快刀斬亂麻,不然成本會很大,這是我感到的。記得三年前,我也是聽這課,我在港鴻會後我馬上電話通一個來的時間不長的一個代副總,要委婉勸他離開吧。對產品等其他幾個方面也是如此。

        加大激勵,最終股份激勵是個大方向,我一直這樣認為,但遲遲沒搞,救火事太多。這事要加快。

        精神獎勵的作用不能小看,不是員工不吃這套,而是在這方面我們沒像姜老師那樣用心動腦筋。要回去用多點時間抓。相信一舉多得。

        放大差異,任何產品都有好壞,找出不同點放大優勢少不了,沒這一套,肯定做不好。

        文化滲透,太重要像姜老師的宣傳,傳到,管的如此好,就是文化起作用,我們來學習就是主要學姜老師企業文化,學好了自然也如世華大發展。這是我們來的主要目的。

        搜集證據,從辦企業實踐,深深體會,不管員工考核,還是打官司,都非常重要。

        接班人,我找了8-9年,副總20來個,沒長留一個,很痛苦,韋爾奇也說從第一天到GE,就開始找接班人,我深覺頭等大事。

        訓練系統,沒訓練過的員工是最大的成本,保險公司上億的培訓費,世華大量的投入,無不證明訓練過效果是大大增強,非常划算,業務中我深切感到。

         

        副總職責及應聘須知

        1. 明明是一個以加盟為主的房地產經紀公司,現有160多家門店,5家直營店,8家承包店。

        2. 現在也在做臨安的景點房等一手樓盤,這方面要加大比例和力度,是未來發展的方向,為門店提供資源。

        3. 也準備做獨立經紀人業務,也是未來的趨勢。

        4. 本公司現無副總,老總也想退,因而應聘者責任重大,能全面參與管理,像對待自己企業一樣,不計時間和精力,相信這裡是創業的好平台,付出的會得到回報,會得到經驗的積累,世界永遠是平衡的。

        5. 主張越低做起越好,可以讓你有更多的時間和機會,了解明明,了解最基礎的,有利於留下來。不然,工資高我要求高,可能給你的時間不多,但空降一地又必須要時間,否則,失敗是常態。

        6. 工資可以前三個月試用期中,調整一次,正式再調。現市場經濟,我也主張直接說,正常的,明明報首頁右下角寫道「你有潛力能創造更多的價值,更多的效益,需要認可,提出更高的要求,是完全合情合理,我是大力支持的,可以直接盡情的談。」市場經濟不是國有企業,不管什麼類型的老闆,對優秀的員工,幹部都是非常重視的,因為是創造財富的,工資只是創造的1/5。只要你相信自己的素質與能力,創造財富是絕對的,那全力以赴去做,老闆器重你,用你是絕對的。

        7. 高管間的企業文化是非常主要的,不是會做些業務或帶一兩個店就可以做的。良好的素質基礎是頭等大事。回去后將「衛哲」「管理者要站在」這兩篇文章,仔細看,寫個感想,最好結合實際,發我的郵箱,名片上有。

        8. 高管面試,多接觸幾次,後幾次可喝點茶等,比較好,不然,隨意結婚,離婚越快,很煩很累很痛苦,還不如多談幾次。來我這裡助理,副總一類招了不少,總的時間不長,試用協議或合同寫好,如覺對方不合適,隨時解約,不要看了不舒服,湊合多累,你是否這樣想?

         

                                                             台湾明明房產經紀有限公司

         

        06.10.16 薛總交大畢業論文

        加快引進MLS房地產信息管理系統非常重要

        一、MLS的由來

            1、19世紀二十年代一個叫JAMES的,善良,公正,正直的美國房地產經紀人,他在工作中發現,自己總是缺少合適房子來服務客戶,而其他代理商客戶需求的房子卻在自己的手裡,於是,JAMES根據市場需求,從方便客戶和保障合作夥伴利益的角度,從提高成交率和個人收益的角度,身體力行地實驗了一種新的銷售模式:和其他經紀人擬訂一份合作協議式的簡易規則,將雙方擁有代理權的銷售房屋信息集合在一起,雙方都可以銷售其中有代理權的房子,收益分成。

        這種合作沒有損及任何一方的利益,同時又服務了雙方客戶,提高了各自的工作利益。依照這種方法和規則,他又與其他經紀人簽定了第二份,第三份……合作協議,一個鬆散的MLS聯盟就這樣形成了,他把這種交易方式稱之為Multiplelisting..Service(多重上市服務)JAMES最終從經紀人中脫離出來,不再做房屋交易,專門從事規則管理,這就是MLS的雛形。

        2、在MLS模式誕生之前,不動產在不同的開發商、經紀公司、代理公司的業務圈子裡,獨立銷售,條塊分割式的流通,各自選擇宣傳方式傳播獲得代理權的房屋信息,吸引有意想的客戶洽談交易。在這種銷售模式下,產品信息無法做到統一公開,產品競爭的基礎也不復存在,更談不上產品暢順流通。當時的房地產競爭毋庸質疑是不透明競爭,也不符合市場經濟的法則。MLS的銷售模式,為客戶提供了儘可能多的房源信息和便捷服務,營造了一個公平竟爭的流通環境,體系內房源交易迅速,客戶量上升,使單個業者的競爭力也大大增強。然而,在MLS起步階段,由於房源標準不同造成了很多誤解,操作上也有待於規範統一,市場呼喚產品升級,於是JAMES制定標準的表格,頒布了標準的規範,以及明確的傭金分配原則,要求聯盟內每個會員共同遵守。交易制度的完善使這種交易方式被廣泛接受,更重要的是為消費者的利益帶來了切實的保證。在隨後幾年中,這種交易方式擴展到整個美國,MLS的傳奇自此一發不可收!

        二戰後,美國房地產業處於快速增長時期,報紙。雜誌等傳統媒體也紛紛進軍房地產,為適應日益激烈的市場競爭環境,MLS統一各地的房地產經紀協會,負責管理併發布會員信息,由於房地產業涉及眾多的相關信息,MLS系統提供的優質服務及其不可或缺的特性,使MLS聯盟在這場競爭追逐中笑到了最後,並在1970年形成了全國性的聯盟組織,該組織現己成為全美第一大行業組織。

        隨著通訊技術的出現和日新月異的發展,MLS系統開始以互聯網為平台進行信息傳遞,提高了房源流通速度,並得到了空前的發展,以至於今天美國95%以上的房地產交易都在MLS系統中運行。MLS所擁有的REALTOR.COM也成為全美十個最具價值的電子商務網站。MLS不僅是一種銷售模式,更是一種嚴謹,先進的房地產流通管理系統,是智慧的結晶和質量的保證。對房地產業者來說,正可謂:「一次接觸,全面收穫」。MLS屬於全世界,從加拿大到英格蘭,從澳洲到紐西蘭,從日本到新加坡,從美洲到歐洲,從大西洋到亞太地區,許多國家紛紛引進MLS系統來整合房地產信息流通渠道,降低交易成本,優化產業結構和資源配置,從而使整個行業的交易成本顯著下降。

        MLS改變了房地產,改變了房屋交易方式,她已經融入了世界人們的生活,引起了眾多房地產精英的關注,中國房地產界應加快借鑒引進MLS

         

        二、系統規範會帶來強大生命力

            1、 中國經濟從短缺到充分競爭是一種進步,它使中國的購房者在買房過程中有更多的選擇,更合理的價格,並且會使各個房地產開發商不斷進步,使自己擁有更強的競爭力。然而,房地產市場並沒有同步走向一個開發商,代理公司,經紀公司和消費者共贏的結果。

        房子多了,購房者買房的弱勢地位並沒有改變,並沒有獲得應有的便利,依然不能順利的了解各個合適的房屋信息。所能了解到的只是模型,宣傳材料等演示品所承載的信息,一家家樓盤實地查看比較,是否滿意,它們自己的聲音是最好的答案。頻繁的概念、廣告「噱頭」,大量摻水的宣傳信息成了購房者調侃的話柄,各地開發商和購房者之間愈演愈烈的購房衝突則成了見怪不怪的正常現象。

            業者們也充滿了委屈,自己做的越來越好,卻得不到相應的彙報,倒是不少的投機者,搞一把就跑,反而逍遙。從事開發者,居然被北大的張維迎教授諷刺為四步曲:找地、挖坑、賣樓、逃跑;從事經紀業務者,被其稱為一張桌子,一部電話,拿到錢就換地點的房蟲,成為社會攻擊的對象;消費者屢稱自己被騙了;政府更覺得冤枉:誰遇到問題,都把責任推倒政府身上。

        2、房地產流通的特殊之處是由其不可移動性帶來的,如何將其像動產商品一樣實現順暢流通和公開競爭,不僅是消費者的願望,也是政府管理機構和業者的願望。MLS產生迎合當今世界房地產業發展潮流和中國國內的市場環境。

        MLS體系中,為保證會員的交易利潤,會員都有一份完整的房源資料清單,每套房源信息必須按規定填寫並及時發布,時時更新,提供完善的房屋交易操作規範,所有體系內的房屋信息都是按照購房者關注點的重要性排列順序的:

                 價格   區域   面積   房型   配套……

                 區域   價格   面積   房型   配套……

                 面積   價格   區域   房型   配套……

                 房型   區域   價格   面積   配套……

        進入體系內的房屋,每一個會員都可以出售,分享收益。而購房者可以了解到所有與他需求相符的房源信息。也就是說,MLS體系實現了房地產完全流通和公平競爭,就像在商店買電視機一樣,消費者被最大限度地尊重著,也獲得了優質價廉的服務和產品,開發商和經紀業者也加快了資金回籠及利益回報,整體社會經濟發展成本也由此降低,於國於民於業者皆利!

        3、對於眾多的房地產業者來說,或許會認為MLS系統是一套全新的銷售模式,應該有一套很複雜的銷售過程,而事實上,MLS在國外已經經過了幾十年的發展歷程,幾經風雨,擁有了自己獨特的銷售方式,形成了一套很成熟、很簡單的基本規範和操作模式。它完成了房地產作為商品的整個運作過程。

         

        R-房地產業者,加入MLS之前,之間的聯繫混亂無序,加入后被有序整合。

        由於房地產的不動產性決定其只能在特定的賣場中形成競爭,而這個賣場又必須能吸引所有的目標客戶。我們曾經分析過,房地產的客戶絕大部分掌握在業者手中,如果能找到一條渠道,在這條渠道中能把所有的房屋信息告訴業者,而業者又願意把這些房屋信息告訴目標客戶,由此營造了MLS內的房地產業者面對幾乎100%客戶的環境。系統整個運作過程就是為完成這一條件而服務的,為眾多的房地產業者找到了一條便捷的銷售渠道。

        加入MLS系統后,會員掌握著市場上眾多的目標客戶。在經濟學中有這樣一條增殖原理:兩個蘋果兩人交換后各自手裡只有一個,兩條客戶信息交換后每人手中卻有兩條信息,所以信息交換有別於傳統的物品交換和貨幣交換,交換雙方的客戶信息是以總交換量為極限而同時增長的。這樣,就形成了像電視機陳列在商店裡那樣,系統就像電視機賣場一樣形成了真正的不動產商店。在系統內,作為會員的房地產業者,重複地掌握著目標客戶,業者再也不用擔心自己的房源不能被客戶看到,不能正常流通等種種問題了,這就是交換價值的創新所在,也是系統的優勢!

        MLS解決了房地產作為商品的賣場問題,接著又解決了流通問題,在此基礎上,系統對體系內的會員進行統一的技能培訓,使之熟悉專業操作,提高業務素養,同時為會員提供統一的客戶信息資料文本、各種標準表格,通過對客戶需求獲取、分析、管理等系列的有效質量控制,確保客戶分析質量。系統提供會員統一規範的操作方式,使房地產作為商品在會員之間無阻礙的流通,保證了客戶成交的可行性。MLS通過提供賣場和確保這兩大功能,使房地產業者縮短了銷售周期,加快了資金周轉,降低了銷售風險,節省了大部分的廣告開支,實現了利潤最大化。

        MLS是一條經過市場、時間和不同地域國家檢驗的銷售模式。無差別的房屋排列展示手段和控制方法,有傭金代理權的利益驅動機制,維護共同利益的控制和懲戒技術體系,規範的管理、文檔、服務和操作程序,信息的共享機制和信息積累反饋模式,這一系列制度體系促進了任何一家房地產公司或企業迅速發展壯大。在實際運作中,不僅能促進強者更強,使品質優秀的產品實現更高的價格銷售,而且還能通過信息反饋機制,促進弱者改進產品和服務。使弱者的產品有效調整與自己的客戶群體相銜接,將可能的收益最大限度地實現。

         

        三、共贏

        1、開發商是房地產行業的主導者、資金的最大投入者、風險的最大承擔者,也是最大的收益者。銷售是所有投入能否實現預定回報的決定一環,也是馬克思筆下「從商品到貨幣的驚險一跳」的實踐者。對於風險的日漸擴大、成本的節節攀升、推廣效果的難以預見、銷售結果的難以保證等種種現象,開發商比常人更有體會,如果難以實現,一切資金投入全歸枉然。

        MLS在中國亮相以後,房地產業有了一條真正、便捷面對客戶的流通渠道。傳統的銷售模式及各種銷售手段是為了吸引客戶,但總是大海撈針一般的難找,MLS提供給房地產商的直接面對目標客戶的流通渠道。系統中的房源信息共享,消費者通過系統中的一家會員可以獲得針對性更強的所有所需房源信息;開發商無需像在系統外那樣再做大量的、針對性極差的廣告,加入系統後會逐步過渡到各種銷售費用的最小量,加快銷售速度和資金回籠,獲取最大收益。

        開發商進入MLS系統,節省了廣告開支,提高了交易成功率,達到了傳統媒體所不能達到的效果。目前,開發商新開發的樓盤都依靠鋪天蓋地的廣告來銷售,廣告開支日漸提高,通過系統,業者得到的是最高價值的客戶,並都是潛在購房客戶,彌補了廣告、促銷活動等推廣手段時效延續性的不足和目標不明確的缺點。通過系統能使質量好的房子脫穎而出,讓質量差的更容易發現自己的不足,以便找准市場方向,推動銷售速度。同時,由於會員關注時效性、傳播的流動性也會使房地產商及樓盤的知名度迅速提高。

        2、房地產經紀公司是市場單套房屋的銷售主力,而在系統中,不僅面臨單套房屋,還面臨對著開發商的批量樓盤。在傳統銷售模式下,單套房屋的銷售推廣比批量開發所需成本更高,風險更大。但加入MLS系統后,可以與其他會員資源共享,獲得系統規範的管理模式和各種針對性強的交易文件,接受系統提供的各種專業培訓,提高工作效率和企業形象,獲得消費者信任,降低經紀公司的宣傳運營成本。

        加入MLS系統后,實現了資源共享,且房源信息每日傳輸,時時更新,使會員總能掌握最新的房屋資訊,事實上增加了市場份額。同時也滿足了經紀公司的合理利益需求,克服了暗箱操作,提高了交易成功率。在MLS系統出現以前,經紀公司各自業務封閉,一般都只能靠銷售自己的房子,暗箱操作不可避免。而在系統內,傭金制和資源共享的操作模式,方便實效的MLS工具軟體,經紀人利益透明化,使服務客戶目標更強,成功率更高,最大限度地減少了無效勞動,結果是經紀人工作積極性更高,獲取利潤更多。

        進入MLS系統后,資金和規模也不再是難以逾越的門檻,經紀公司可視自己的實力和能力優勢,或選擇代理擅長的物業,或選擇與系統內其他會員分工合作的方式完成代理銷售,提高銷售效率,實現最好的利潤價值。

        加入系統后,會員還可以享用由系統統一提供的、經過幾十年的市場檢驗而形成的,專業性和針對性更強的交易文件,以及接受公司對會員提供的系統原理、會員制度、會員規則、銷售技巧、標準文件填寫等統一的專業培訓,一步到位,迅速提高執業水平和服務水準。

        3、代理商是房地產開發商的關鍵助手,是開發商的銷售代理人,擁有開發商的房源。利用自己的專業銷售人員,經驗和管理優勢,完成代理項目的銷售,幫助開發商實現從商品到貨幣驚險一跳的同時,實現自己利潤最大化。但在實際運作中,總會在代理權的取得和實際銷售中受到困擾,而且這只是開始,銷售環節更是重中之重,實際上銷售一旦打開,也就實現了經濟效益,也提高了知名度。為以後獲得新項目的代理權作了鋪墊。也就是說:「打通了銷售就打通了代理」——這也是代理商的至理名言。

        MLS系統的引進,消除了代理商的一切顧慮。首先,銷售速度的加快會使代理商提升收益和擴展市場份額,有效取得代理權。在MLS系統內,房屋咨訊全面真實且便於查找,服務規範且技術先進,對購房者有很大的吸引力,能有效的將目標客戶集中到系統中,使銷售針對性強、速度快。而且,房源資料的共享性,打破了自己房產只有自己能銷售而其他業者無法銷售的壁壘,加快了銷售速度,增加了業務量和市場份額,取得好的業務累積。我們知道代理商的目標不只是取得一家房產代理權,代理商對所代理房源的交叉銷售實現了銷售利潤最大化,進入系統應該是代理商的最佳選擇。其次,代理商加入系統,就可獲得統一、規範的標準化管理,包括所有文件的定製、簽署、流程,對銷售員的系統監督,代理商的利益也會因這些標準化管理受到保護。系統還會對會員進行系統原理、會員制度、會員規則、銷售技巧、標準文件填寫等提供培訓,不但提升了個人素質,也降低了代理商對銷售人員的培訓費用和各種文件印製費用,降低了營運成本。

        還有,系統從經營者的角度出發,建立了一系列利益保障機制。這些機制涉及代理商經營中非常關心的部分,比如約束銷售員只能為一家代理商服務,加大其隨意跳槽的成本;使用規範的房產交易程序,增大銷售員做「黑單」的難度,從而也保障了公司的利益。這些可操作的管理模式,既調動了銷售員的工作熱情,又增加了業務交易量。

        4、購房者是房地產業鏈條中的弱者,隊伍龐大,卻個個孤立分散,價值幾十萬乃至幾百萬的一套房子,對大多數購房者而言,可能是其一生中所購置的最昂貴的商品,自然要全家討論、思前想後、左右權衡、反覆比較。一個省會一級的城市,有幾百個在銷樓盤是正常不過的事,花半年甚至更多的時間逛遍全城樓盤也很正常不過,而到任何樓盤都遇到該樓盤的銷售員對所售房產的強勢推銷,就算能看到很多的房產信息,但每一個樓盤的暗箱操作、強勢包裝、促銷陷阱等都使購房者陷入了弱勢競爭地位。即使是二手房的銷售,其不規範的操作也嚴重危害著消費者的利益。據國家工商局12315投訴指揮中心和消費者協會所公布的各類產品投訴結果排行顯示:房地產方面的投訴與手機、家電投訴並列第一。

        究其原因,不外乎是知識、經驗、信息及客觀評判標準的缺乏。MLS系統從房源進入、信息發布、系統操作到售後服務提供了一條龍的服務,將購房風險控制到了最低程度。首先,進入MLS系統的房源信息完全被有序的重新排列了,按地區、價格等客戶關心的因素重新排列。在這裡,單一樓盤的強勢宣傳手段,虛假信息等帶來的風險降到了最低程度。任何加入系統中的房地產業者,都需要進行事先的資格審查,服務營運過程中接受系統監督,給消費者降低了風險。系統對會員進行的專業化培訓,為購房者提供專業化指導服務。系統的高科技管理體系使會員自動實行自我和相互制約,避免虛假信息的進入和傳播,在系統中購房者用最短的時間、最少的精力、最優惠的價格買到最適合自己的房子。而且,客戶可享受本系統提供的各種房屋交易的一條龍服務,客戶可通過系統對房源的各種情況進行了解,幫助客戶完成房屋評估。總之,系統中客戶只要有需求,就能找到相應的服務商,為交易的順利進行提供最便捷的通道。在美國,如果業者的房源不在MLS系統內,就很難獲得客戶的信任,MLS已經成為一個人人皆知的強勢品牌。我們相信在不久的將來「購房找中國式MLS」在中國也會家喻戶曉。

        5、由於MLS的進入,形成了公平競爭的環境,暢通的渠道,促使購房者和代理商進入了房地產的良性互動時期,促進了市場的穩定發展,這也正是我國政府所希望達到的目標。但是目前我國住宅業的發展水平與聯合國經濟委員會確定的產業化標準(包括流通領域信息化等)還有很大差距,特別是作為市場營銷中心環節的房屋銷售、房屋租賃、置換市場,成了制約整個房地產市場的發展瓶頸,引進MLS已成為當務之急。隨著市場運行機制和配套法律法規越來越到位、完善MLS的土壤越來越肥沃,MLS的市場也會越來越成熟!房地產業作為整個社會的重要行業,給人們帶來的不僅是生活質量的提高,還帶動了其他行業的發展,為國家創造了財富,給社會帶來了穩定,為整個社會經濟的發展營造了良好的社會環境。MLS系統的引進,將使社會發展成本大大降低,改變人們購房的被動局面,改變房地產業者的流通環境,完善市場機制,改變目前房價居高不下狀況,改變銀行業對房地產業心有餘悸的心理,促進整個社會經濟的良性發展,從而使全民生活安定,經濟繁榮。MLS系統的引進也正是為了這一目的,這也是房地產市場的必然發展趨勢。

        四、與其他網路的不同之處

        現在一般的房產網站很多,但是普遍都缺乏管理功能:

        1、你付費,給你上信息,你不上,網站也不管;

        2、你的房子早已買掉,還掛在那裡,有需要的人,一次、兩次、三次的打電話問,你還不刪,造成大家大量的浪費;

        3、不注重培訓,更沒有什麼統一的表格之類的文本;

        4、只管收費,沒有懲戒制度。不利網站的長期發展,到後來難於歸正;

        5、不注重花大力氣,大資金做推廣,小打小鬧,等等問題還有很多。相比而言,MLS在這些方面做的比較好,都考慮到了。可以想象,如果有一個房產信息網站,他的信息量最大,他的信息真實性最強,哪一個需要有關房產信息的人會不去首先點擊它?

        五、它是一個只對業者開放的B to B網站

        房產是個大買賣,款項大、風險大,沒專業知識,萬一出問題,都是很大的問題。形成一個房產買賣委託專業人士是社會發展的趨勢,確實也是值得的。人不可能全部都了解得了,做好自己專業的事,是綜合價值最大的,花的力氣最小的。正因如此,MLS會員只能是業者。消費者只能通過業者了解到MLS內的全部信息。這樣,能更好發揮業者作用,業者也就更樂於參與,及早加入。人數劇增,反過來更有利於發展這個房地產信息網路。同時,它是一個巨大的房產信息港,是一個最大的大賣場,按最低價理論,消費者都願意到信息量最大的地方去,不管上家下家拿到的絕大多數也是市場價,均不吃虧,所付的傭金,同樣是得到了很好服務,得到了各方面的保證。由此,可看到MLS能傳遍全球的原因所在。

         

        六、需要克服的障礙

        前期,我專門抽出一個多月時間,推廣一個類似於MLS的房產經紀管理系統,因為,我有100多家加盟店,有不少人馬上參加,有這種意識,也有些外公司的人有各種顧慮;

        1、什麼時候會員量能迅速上來,這是一個問題,需要推廣,宣傳,需要化點費用。宣傳的方法,對系統的理解,大家的疑惑,等等,我通過那個階段銷售,覺得更有信心了。大家所提的問題都是很快可解答的。因我涉及推廣要加大費用、和股份問題,所以暫時在考慮,原汁原味引進合作,還是另建一個類似理念的東西。

        2、有些人怕互相合作分佣誠心不夠。根據以前和現有中介合作的狀況,大多沒合作,只做附近的,遠點的信息都浪費掉了,中原房產近100家店,各店聯網,信息共享,近二分之一的利潤,來源於兄弟門店的合作,傭金分配都有規定,事先說好。只要我們能夠在事前,中介合作書寫好籤字,過程中與此中介加委託方能夠保持電話聯繫,自己僅作介紹,房子在很遠就得二,三成或固定一個類似數,一般不會跳單子。如果跳的話,網路公開羅列事實,暴光作用肯定不亞於罰款。

         

        七、台湾現時狀況急需MLS一類的房地產經紀管理系統

        1、由於中國房地產總體上不成熟,前幾年買進房子一兩個月轉手賣出,100萬的房子變130萬左右的很多,賺取暴利。一個重要原因,沒有一個好的、大的房源發布平台,房東的信息只在小範圍內,這樣有利中介、炒樓一類個人和經紀機構壓價收購。其後,再有這類人、更大一點的圈子發布,加價不少,由此也加劇了這幾年房價暴漲、推波逐浪。

        2、在暴利的趨勢下,中介機構大量湧現、魚龍混珠,很多人素質低下、糾紛陡增,社會上產生不少黑中介,影響了房產經紀人和機構的聲譽。

        3、在後期激烈競爭態勢下、不少公司違反勞動法、延長勞動時間,管、卡、壓,工作大多10多個小時。

        4、更有甚者,為了搶到業務,在別人門店過去一點駐守, 引起打架鬥毆,屢見不鮮。有一個中介公司,駐守別的公司被發現、先吵架后被打,又叫來浦東區域10多家店的男員工、對方也叫人,最後110來,造成2人骨折,1人腿斷,另一人眼瞎,此類事件以可說層出不窮。有一家公司說是為了防範,8個分店不管男女,每人均發一尺多長的鐵水管一根。諸如此類事情還有很多很多,這說明一個共享信息的MLS或類似於MLS的房地產信息管理大平台,對中國社會各個方面發展和諧均極為重要。 

        為什麼要加盟明明房產特許系統?

         

        加盟明明房產理由

        1.1998.3月成立,已有13年多的歷史,國內加盟可能是最早的房產經紀公司,數一數二,有了不錯的加盟口碑。

        2.以前近60個直營店,95%轉為加盟,現開始全力以赴做加盟。最終實現我們的使命:為中國房地產經紀業的發展作出貢獻。

        3.門店300多家,位居台湾第一,加盟明明立即得到中介先進管理理念和高效運營系統,省去10多年的探索時間和金錢成本。

        4.在一個大家庭里,信息共享,業務做遍全台湾,業績翻倍,是我們加盟合作的主要原因。(詳見合作草案)

        5.全市很優惠的加盟管理費,每月500元,13年多堅持500元,押金五千,(以前2萬元)

        6.隨時可業務諮詢,我們有13年的業務管理經驗。幾乎所有的中介碰到的業務上各類問題我們都能較好的解答。

        7.統一製作燈箱、門貼、窗貼、形象牆等一系列物品,比單獨做平均節約30%左右。

        8.大量的樓盤代理銷售業務。現在已代理10多個。澳洲、江浙一帶的商鋪住宅等。

        9.雙月8號下午交流會,晚上聚餐。聯誼聚會,分別請開發商、代理商、工商局、律師等等宣講,同時大家可以廣交朋友,發名片等,為做好做大業務,鋪墊人脈關係。

        10. 贈送或購買管理軟體,信息共享。連接到明明網或其他正在開發的網站上,做好信息的推廣。

        11.明明網已有13年的歷史,可從網上了解許多東西,尋找發布各類信息。

        12.提供常年法律顧問。

        13.加盟模式大勝直營,說明直營是暫時的,加盟是長存的,美國等其他國家均如此。連鎖要做大,更如此。

        14. 培訓: 近階段每月20日組織一次培訓(湊滿10人),每人每天收10-20.根據不同對象,事先5日前約。

        15.招聘: 有償代辦招聘,事先付給總部押金1000元,員工成功一個200元,店長500.滿一個月起算。

        16.明明房產是一個像企業名字一樣追求「明明白白做事,明明白白做人」這樣一個宗旨,誠實、守信、低調做事、做人的企業。

        17.一年10多次免費考察開發商的外地項目,一舉多得,寓工作於旅遊之中。

        18.一年2次以上組織加盟店國外旅遊,溝通關係,豐富人生。

        19.其他。

         

        加快股份改造的重要性

        一個企業做長做強,員工們的主人翁意識是非常重要的,體現主人的特徵,應該是股東。不管是改制的還是一開始就股份制的,非常重要。從成為大的企業的馬雲,郭廣昌等,都是多人從創業起就合股,事實證明,做大做強的概率是團隊合股的最大。我們也要抓緊股份,像許多大胸懷的企業家,早晚把70%-90%的股份都給下面的人員。只要有利企業發展,利益對真正的企業家並不是重要的,精神世界是更高層面的幸福感。尤其是找到真正有共同的目標,相似的文化高管,認同真正的作為,可以低些工資,先把企業利益放在首位,那一定要股份利益緊隨其後,不然,雷鋒式的人員不太現實,也不應該。如這樣可能還可以,春秋的CEO年薪是同行的十分之一,幾乎天天上班,加班,就是因為股份起了很大作用。他們從上到下,工資不高,一切為了低成本競爭市場,打敗對手,未來就很好,先苦后甜,有舍有得,春秋未來會做得很大,前2位,這一制度起了關鍵作用,我們要學習,這是真正的辦企業,而不是有的企業是面子工廠,實際企業效果很差,很不負責任,最終是短命的。只要我們的管理人員有這些思想,股份一般是談得攏的,希望有這類管理思想的人,儘早加入明明管理團隊。

         

        有關房源基本信息接入明明網共享的通知

        各門店房源信息的共享是連鎖加盟的核心優勢,很少還有比這種共享更重要的了。在總部較長的摸索后,現在決定由淺入深。先利用現有的明明網,把各自的軟體接入明明網,互相可以共享。這裡的本質是私盤「房東手機號、門牌號、名字」等都是保密的。誰要需要發簡訊或傳真給對方經紀人,具體看明明網首頁 「合作草案」。合作,尤其是經紀人之間的合作程度的高低。是一個網站或中介企業發展的關鍵。美國MLS系統,是美國房產中介經紀人互相合作的一個網站,購房者是不能進去的,只有上中介公司去委託,再由經紀人把房源輸入MLS系統。同行互相合作,買賣雙方成交。我很看重這個系統的前景。未來安居客、搜房一類的網站對全部市民開放的,並不具有發展前途。我們中介現在依賴搜房,安居客類網站的只是短期的,我想努力打造一個中國的MLS。先從明明這個小MLS做起。具體我在交大讀3年房地產高級經理人時,寫的一篇論文就是:「加速引進美國的MLS」在明明網首頁「內部新聞」里查找。想來對大家有幫助的。論文里講到100多年前,美國一個叫JAMES的經紀人,一家一家中介門店跑,簽訂互相合作協議,分配比例,做起這一份管理工作,逐步他本人經紀業務不做了 ,專管經紀人之間的合作之事……我們現在也處在這個階段(從不同門店的合作來說)在合作方面有大量的路要走,有很多的奇迹會發生。要真正做大業績。一定是業務人員門店與門店之間的合作,經紀人上下家都做,實際是蠻難的。尤其是不在附近的房子,與其他中介的合作,不浪費信息,不浪費帶看時間不浪費……很重要。只要我們堅信合作是趨勢,就要去嘗試。從中找出某一區域素質好的中介,今後就與他合作,差就少合作或不合作。逐步積累,你的合作夥伴就會越來越好。越來越多,你的人脈圈、交友圈放大到全市多好。

         

        希望各位店東,積極配合總公司做好這一工作。有關房源安全相信總部電腦部不會泄密。我們直營店年紀大的多,人員少。店只有6家又承包了3家,不會做小人的事。具體有什麼顧慮大家再溝通。你們的軟體對接到明明網互相可以看到,大大增強成交量、叫你們的軟體供應商做一個插件就可以對接上來了。

         

        網站馬上也要改版一下,使作用更好。

         

        現在房源的公開性也越來越強,關鍵是加快推盤速度、靠強有力的管理。總部一個個打電話,甚至上門推廣,有什麼問題可以反映,我們儘力解決。

         

         

        招聘獎勵

        一、明明房產現有280多家門店,10年11年成交面積、傭金、套數、金額位居台湾前十位。為了進一步發展,11年是明明的發展年,品牌年,特此要招聘為數不少的各類人才。1、總經理1名  2、副總3名  3、人事部經理1名          4、財務部經理1名     5、代理部經理2名  6、加盟部經理2名  7、一手房銷售經理2名  8、  總經理秘書2名    9、店長10名   10、店務秘書10名    11、業務100名, 介紹人進來獎勵分別是500-50000元。歡迎各位同行或朋友積极參与加盟。

         

        (人才是企業發展的生命線,為了鼓勵大家多多引進人才,特制定10.9.16引薦人才獎勵政策。如下:

         

        1、獎額:介紹業務員獎1千,門店經理獎3千,副總獎2萬,老總獎5萬

         

        2、時間:做滿3個月,完成目標考核,發獎勵,以目標考核為準。做滿一個月且完成有目標較好,可先支付獎勵的20%。

         

        3、明明所有的店之間,都可以借鑒,事先簽好合作協議。公司可提供協議樣稿。

         

        4、店東要盡量應用這種招聘方式,發動所有員工挖人,找新人,相對能招到一些人。千篇一律老辦法,沒用的,要創新。

         

        5、總部以前對加盟店先墊付費的模式暫時不改變。)

         

        所有崗位工資面議。因門店模式各不一樣,可考慮各種方法。

         

         

         


        友情鏈接
        網上備案 明明房產法律顧問-王斌律師

        Copyright (c) 2002-2010 Shanghai Mingming Real Estae Broker Co.ltd          滬ICP備12041412號

        公司地址:台湾市黃浦區武勝路429弄3號點擊查看(近人民廣場黃陂北路,七層住宅紅色樓後面,重新小區里,總高3層的一幢小樓。)

        公司郵箱: mmfc@51mmfc.com                 明明合同郵箱: mmht2007@163.com    

        電話:021-63272163,021-65188818     


        技術支持:黑羽網路
        <button id="eeyus"><acronym id="eeyus"></acronym></button>

        <dd id="eeyus"></dd>
        <button id="eeyus"></button>
            1. <progress id="eeyus"></progress>
              <tbody id="eeyus"><track id="eeyus"></track></tbody>
              <em id="eeyus"><tr id="eeyus"></tr></em>